Outil · Fiscalité
Simulateur fiscal immobilier à Ajaccio
Détenir un bien coûte chaque année ; le revendre peut coûter une fois. Et le louer ne rapporte pas ce que suggère le rendement brut. Ces trois calculs — taxe foncière, plus-value à la revente, rendement locatif après impôt — répondent aux trois moments où la fiscalité change vraiment la décision.
Votre logement
Deux données depuis l’avis d’imposition — c’est tout.
À reporter depuis votre avis d’imposition.
Ajaccio 2024 : 50,34 %. Modifiable selon votre avis.
Taxe foncière annuelle
755 €
L’administration ne taxe que la moitié de la valeur locative : base imposable 1 500 €. Appliqué à cette base, le taux d’Ajaccio conduit au chiffre affiché, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Base imposable
1 500 €
Abattement légal
50 %
Taux communal
50,34 %
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Ce calcul porte sur la seule taxe foncière sur les propriétés bâties. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les frais de gestion et les éventuelles exonérations temporaires ne sont pas intégrés.
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Simulations indicatives, établies à partir des barèmes en vigueur à la date affichée. Elles ne constituent pas un conseil fiscal : la déclaration de plus-value est établie par le notaire, votre situation personnelle relève d’un conseiller fiscal ou d’un expert-comptable.
Taxe foncière : une valeur théorique, un taux voté
La taxe foncière ne se calcule pas sur le prix du bien, mais sur sa valeur locative cadastrale : un loyer annuel théorique attribué par l’administration à partir des caractéristiques du logement. L’administration en retient la moitié — l’abattement légal pour frais de 50 % — puis applique le taux voté par la collectivité.
C’est ce qui explique deux situations troublantes pour les propriétaires : deux logements de prix comparables peuvent supporter des taxes très différentes si leurs valeurs locatives ont été fixées à des époques distinctes, et une taxe peut augmenter sans qu’aucun taux n’ait bougé, par le seul effet de la revalorisation annuelle des valeurs locatives.
Le fonctionnement général de l’impôt foncier à Ajaccio est présenté dans la FAQ du site ; cette page se concentre sur le calcul chiffré.
Plus-value : ce qui se déduit avant l’impôt
L’impôt ne porte pas sur l’écart brut entre le prix d’achat et le prix de vente. Le prix d’acquisition se majore d’abord des frais payés à l’achat — au réel, ou par un forfait de 7,5 % — puis des travaux, au réel sur factures ou par un forfait de 15 % ouvert au-delà de 5 ans de détention.
La plus-value ainsi calculée subit ensuite deux abattements distincts pour durée de détention, l’un pour l’impôt sur le revenu, l’autre pour les prélèvements sociaux. Au sommet du barème, une surtaxe progressive s’ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
La résidence principale échappe entièrement à cette mécanique. C’est le point de bascule le plus déterminant du calcul : un interrupteur, et le résultat tombe à zéro.
Rendement locatif : brut, net, net-net
Le rendement brut — loyers annuels rapportés au prix — est le chiffre le plus cité et le moins utile. Il ignore les charges non récupérables, la taxe foncière et l’impôt. Le rendement net de charges corrige le premier point ; le rendement net d’impôt, seul comparable à un placement financier, corrige le second.
L’écart entre les deux extrêmes dépend surtout du régime fiscal retenu et de votre tranche marginale d’imposition. Un même bien peut afficher un rendement net-net très différent selon qu’il est loué nu au micro-foncier ou meublé au réel — ce qui explique pourquoi l’arbitrage se prépare avant l’achat, pas après.
Pour situer un loyer et un prix cohérents avec le marché ajaccien, appuyez-vous sur les prix au mètre carré observés et sur les pages de secteur.
Questions fréquentes sur la fiscalité immobilière
Sur votre avis de taxe foncière, dans le tableau de calcul, à la ligne « Valeur locative » ou « Base ». Attention à ne pas confondre : la base d'imposition qui figure sur l'avis correspond déjà à la moitié de la valeur locative, l'abattement légal ayant été appliqué. Vous pouvez également retrouver cette donnée dans votre espace particulier sur impots.gouv.fr.
Parce que les deux abattements pour durée de détention suivent des rythmes différents. L'exonération d'impôt sur le revenu est acquise à 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux seulement à 30 ans. Entre ces deux bornes, la plus-value échappe à l'impôt de 19 % mais reste taxée à 17,2 %.
Il est optionnel et soumis à une condition de durée : le bien doit être détenu depuis plus de 5 ans. Vous choisissez ensuite, à votre avantage, entre ce forfait de 15 % du prix d'achat et le montant réel des travaux justifiés par factures. Les travaux d'entretien et les réparations courantes ne sont jamais admis, seuls le comptent construction, reconstruction, agrandissement et amélioration.
La règle empirique tient en une phrase : le micro est avantageux tant que vos charges réelles restent inférieures à l'abattement forfaitaire. Au-delà, le réel devient plus favorable, au prix d'une comptabilité plus lourde. En meublé, l'amortissement du réel efface souvent la totalité du revenu imposable pendant plusieurs années — un arbitrage à valider avec un expert-comptable, car il engage sur plusieurs exercices.
Non. Le rendement affiché mesure la rentabilité intrinsèque du bien, indépendamment de la façon dont il est financé. Pour calculer votre trésorerie mensuelle réelle, il faut soustraire la mensualité obtenue dans l'outil de crédit, et tenir compte de la vacance locative, des frais de gestion et des gros travaux à venir.
À consulter ensuite
Sources officielles
Édité par Ajaccio Estimation. Barèmes issus du code de commerce, du code général des impôts et des textes officiels en vigueur, centralisés dans un module daté.
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