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Market data

Observatoire Ajaccio Estimation · Ajaccio 20090

Prix immobilier à Ajaccio 20090Aspretto · Campo dell'Oro · Les Cannes · Pietrina

Le code postal 20090 regroupe la façade sud d'Ajaccio : Aspretto et Campo dell'Oro en bord de mer, Bodiccione, l'Octroi, Les Cannes - Les Salines, Binda, Saint-Joseph, Candia, Saint-Jean et La Pietrina / Jardins de l'Empereur. Marché résidentiel plus récent que le 20000, dominé par les appartements des années 1980-2000, les maisons individuelles en secteur péri-urbain et quelques opérations neuves. Proximité de l'aéroport, de la rocade et du littoral : des atouts forts pour les actifs, les familles et les résidences secondaires.

Médiane appartement 3 000 €/m² · villa 3 735 €/m² · dernière mutation DVF le .

Données DVF à jour · publication

Médiane appartement

3 000 €

€/m² · 12 mois DVF publiés

178 ventes

Médiane villa

3 735 €

€/m² · 12 mois DVF publiés

11 ventes

Ventes analysées

342

sur 24 mois DVF publiés

566 sur 36 mois DVF

Évolution YoY

-3.1 %

médiane appartement

12 mois DVF vs 12 précédents

Comprendre le secteur

Ajaccio sud — un marché résidentiel et littoral

Sept questions essentielles pour cadrer la lecture immobilière du 20090.

Comprendre le secteur

Résidentiel, mer accessible, familles, actifs, neuf disponible

Marché de la périphérie sud ajaccienne, plus abordable que le 20000 en centre dense, avec une dominante résidentielle récente, une offre villa plus présente et un accès direct aux plages.

Où se situe ce secteur dans Ajaccio ?
Le 20090 occupe la façade sud de la commune : du port de plaisance d'Aspretto jusqu'à La Pietrina, en longeant la baie de Ricanto. Accès direct à la rocade, à l'aéroport et aux plages.
Quels types de biens y sont présents ?
Mix résidentiel : appartements en résidences des années 1980-2000, quelques opérations récentes (BBC, loggia), maisons individuelles à Saint-Joseph et Saint-Jean, et villas plus spacieuses en frange périurbaine.
Quels prix observe-t-on réellement ?
Le 20090 affiche en général une médiane légèrement inférieure au centre 20000, avec une offre villa plus étoffée. Les biens vue mer à Aspretto ou Les Salines tirent les prix vers le haut ; les secteurs de Binda ou Saint-Jean restent plus accessibles.
Pourquoi les prix varient-ils fortement ?
La proximité de la mer (Aspretto, Salines), l'état de la résidence, la présence d'un parking et d'un extérieur, ainsi que l'accès à la rocade sont les principaux déterminants. Un bien bien exposé à Aspretto peut valoir 30 % de plus qu'un appartement équivalent en intérieur de quartier.
Comment vendre correctement dans ce secteur ?
Comparer aux ventes DVF dans le même sous-quartier et la même fourchette de surface. Ne pas utiliser la médiane globale du CP : l'hétérogénéité entre Aspretto et Binda est forte. Valoriser tout élément extérieur, stationnement et proximité de la plage.
Le secteur est-il recherché par des familles ou des investisseurs ?
Principalement des familles primo-accédantes et des actifs qui cherchent plus de surface pour leur budget. Investisseurs présents sur les T2/T3 proches des plages pour la location saisonnière. Résidences secondaires actives à Aspretto et aux Cannes.
La proximité de l'aéroport est-elle un problème ?
Couloir de bruit limité aux abords immédiats de l'aéroport. Pour la plupart des adresses du 20090, le bruit est peu perçu. En revanche, la facilité d'accès (15 min Ajaccio centre, 5 min aéroport) est un atout réel pour les actifs et les propriétaires de résidences secondaires.
Micro-secteurs

Six sous-quartiers, six logiques différentes

Chaque adresse a son ADN — dynamiques, dominantes, points de vigilance.

Micro-secteurs et lecture immobilière

Chaque sous-quartier a ses propres dynamiques — adresse, type de bien, points de vigilance.

  • Finosello

    Marché d'appartements familiaux T3/T4, résidences en copropriété, 89 % des logements classés A-B-C en DPE. Le Chemin du Finosello concentre l'essentiel du signal DVF. Prix médian autour de 2 600 €/m², fourchette centrale 2 200–3 200 €/m².

    Lecture par résidence indispensable — le marché global masque des écarts significatifs entre copropriétés. Villas en volume insuffisant pour afficher un prix de marché fiable à l'échelle du quartier.

  • Aspretto — Alzo di Sole

    Bord de mer, résidences avec vue, port de plaisance à pied, plages de Ricanto accessibles. Marché premium pour le 20090. Section cadastrale AH — analyse DVF détaillée disponible.

    Proximité aéroport à vérifier selon l'adresse exacte (PEB), charges de copropriété parfois élevées sur les résidences avec piscine ou gardien.

  • Saint-Joseph

    Secteur résidentiel intérieur, axe Route Saint-Joseph et Résidence Mariani, calme, proche rocade. Section cadastrale AI — analyse DVF détaillée disponible.

    Volume DVF modeste (~50 transactions), à lire résidence par résidence. Comparer directement Route Saint-Joseph et Résidence Mariani avant tout positionnement de prix.

  • Pietralba

    Secteur résidentiel intérieur, mix appartements et maisons individuelles avec jardin. 4 sections cadastrales (AK, AL, AM, AN) — analyse DVF détaillée disponible.

    Hétérogénéité entre les 4 sections — lire par type de bien (villa vs appartement) et par adresse. Accès voiture indispensable, desserte transports limitée.

  • Bodiccione

    Quartier résidentiel intermédiaire, bien desservi par la rocade, mix appartements et petites maisons, prix plus abordables.

    Hétérogénéité de l'offre, certaines rues en pente, état des copropriétés variable selon le programme.

  • L'Octroi

    Secteur de transition entre centre et sud, immeubles années 1970-2000, bonne desserte, demande locative soutenue.

    Copropriétés souvent vieillissantes, DPE fréquemment en D-E sur le parc ancien.

  • Les Cannes – Les Salines

    Littoral avec accès plage, résidences touristiques et résidentielles, demande secondaire forte, vue mer sur les étages hauts.

    Marché saisonnier : attention à l'estimation sur un marché de résidences secondaires, ventes concentrées sur certaines périodes.

  • Binda / Candia

    Secteur plus intérieur, maisons individuelles, jardins, tranquillité, prix au m² parmi les plus abordables du 20090.

    Accès voiture indispensable, services et commerces moins immédiats, impact sur liquidité à la revente.

  • Saint-Jean / La Pietrina / Jardins de l'Empereur

    Quartier résidentiel familial, pavillons et petits collectifs, espaces verts, crèches et écoles à proximité.

    Marché plus étroit, moins de transactions — les médianes DVF sont à interpréter avec prudence sur les volumes faibles.

Tendances Observées sur secteur

L'évolution des prix mois après mois, année après année

Toutes les médianes ci-dessous sont calculées en direct sur la base DVF officielle, jusqu’à la dernière mutation intégrée (30 juin 2025), après suppression des valeurs aberrantes (P25–P75).

24 mois

Évolution mensuelle

Médiane mensuelle des ventes d'appartements, sur les 24 mois DVF publiés.

IA / Estim Corsica dernière synchronisation le

6 ans

Tendance pluriannuelle

Médiane annuelle après trim P25–P75, sur les 6 années DVF publiées.

IA / Estim Corsica dernière synchronisation le

À interpréter avec prudence si volume annuel faible.

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Prix par typologie

Studio, T2, T3, T4+, maisons : combien valent-ils vraiment ?

Médianes DVF sur 5 ans glissants jusqu’au 30 juin 2025, fourchettes interquartiles et lecture commerciale par segment.

Prix par typologie de bien

Médianes DVF sur 5 ans glissants jusqu’au 30 juin 2025, fourchette interquartile (P25-P75) et lecture commerciale.

  • Studio / T1

    ≤ 30 m²

    4 408 €

    Fourchette : 4 167 – 4 602 €44 ventes

    Investisseur, étudiant — produit de rendement court terme.

  • T2

    31-50 m²

    3 813 €

    Fourchette : 3 588 – 4 075 €167 ventes

    Primo-accédant, couple actif, investisseur locatif — cœur du marché entrée de gamme.

  • T3

    51-75 m²

    2 781 €

    Fourchette : 2 578 – 3 071 €400 ventes

    Cœur du marché — couples avec enfant, primo-accédants élargis, investisseurs.

  • T4 et +

    ≥ 76 m²

    2 753 €

    Fourchette : 2 571 – 3 000 €358 ventes

    Familles, rareté en centre-ville, valorisation forte si extras (terrasse, parking).

  • Maison / Villa

    toutes surfaces

    3 531 €

    Fourchette : 3 138 – 4 014 €52 ventes

    Famille, retour en Corse, acquéreur patrimonial — terrain et adresse priment.

Ces prix ne doivent pas être lus comme une valeur automatique. Deux biens de surface comparable peuvent présenter des écarts importants selon l'adresse, l'étage, l'ascenseur, la terrasse, la vue, le stationnement, l'état intérieur, la copropriété et la performance énergétique.

Qui achète ici

Six profils acheteurs et leurs critères-clés

Vendre, c'est cibler. Chaque profil regarde des critères différents — voici les vôtres.

Profils acheteurs et arguments-clés

Comprendre qui achète dans votre secteur permet de positionner le bien sur les bons critères.

  • Famille primo-accédante

    Recherche

    T3/T4 avec parking, école à proximité, budget maîtrisé, plus de surface qu'au 20000.

    Argument

    Surface habitable, configuration, parking, école et commerces de proximité, charges prévisibles.

  • Actif en mobilité

    Recherche

    T2/T3 bien situé par rapport à la rocade, accès aéroport rapide, parking, résidence en bon état.

    Argument

    Accessibilité, stationnement, état général, charges maîtrisées.

  • Résidence secondaire littorale

    Recherche

    Appartement à Aspretto, Salines ou Cannes, vue mer ou accès plage direct, terrasse.

    Argument

    Vue mer, terrasse, qualité de la résidence, proximité plage, facilité de gestion à distance.

  • Investisseur locatif

    Recherche

    T2/T3 proche plage pour saisonniers, ou T2 proche zone économique pour locatif long terme.

    Argument

    Rendement brut, taux d'occupation estival, charges, réglementation courte durée, DPE.

  • Retraité actif

    Recherche

    Appartement ou petite maison de plain-pied, calme, jardin ou terrasse, commerces accessibles.

    Argument

    Accessibilité, calme, extérieur privatif, charges prévisibles, proximité soins.

  • Acquéreur de maison individuelle

    Recherche

    Villa ou maison avec jardin à Saint-Joseph, Saint-Jean ou Pietrina, garage, 100–200 m².

    Argument

    Espace, jardin, garage, indépendance, tranquillité, bonne connexion routière.

Aller plus loin

Comparer mon bien aux ventes récentes

Une estimation personnalisée tient compte de l'adresse, de l'étage, de l'état et des extras de votre bien.

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Critères qui font le prix

Ce qui valorise — ce qui pénalise

Deux biens identiques sur le papier peuvent valoir 25 % d'écart. Voici les leviers.

Critères qui valorisent

Ce qui fait monter le prix dans ce secteur

  • Vue mer ou accès direct plage

    Impact fort

    Prime significative sur Aspretto, Les Salines et Les Cannes. Un appartement avec vue mer peut valoir 20 à 30 % de plus qu'un bien comparable sans vue.

  • Terrasse ou loggia exploitable

    Impact fort

    Critère devenu prioritaire. Surface extérieure ≥8 m² avec usage réel valorise nettement, surtout dans les résidences récentes.

  • Parking privatif ou garage

    Impact fort

    Très recherché : évite la contrainte du stationnement public et facilite la revente. Valorise de 12 000 à 25 000 € selon le secteur.

  • Résidence BBC / récente (< 2010)

    Impact moyen

    Meilleur DPE, charges souvent mieux gérées, copropriété plus jeune. Argument commercial direct auprès des acheteurs à financement.

  • Ascenseur (≥2e étage)

    Impact fort

    Critère discriminant dès le 2e étage, essentiel pour toucher familles et seniors.

  • Jardin ou terrain privatif

    Impact fort

    Forte demande sur les maisons avec jardin clos. Surface et exposition sont les premiers critères regardés.

  • Rénovation récente (< 5 ans)

    Impact moyen

    Rassure sur l'absence de travaux immédiats. Cuisine et salle de bain refaites = argument commercial concret.

  • Climatisation réversible

    Impact moyen

    Confort été indispensable dans le 20090. Biens exposés sud/ouest l'apprécient particulièrement.

  • Bon DPE (A à C)

    Impact moyen

    Ouvre tous les financements, rassure sur les charges futures. Devient discriminant à mesure que les DPE F/G sont interdits à la location.

  • Calme et absence de nuisance sonore

    Impact moyen

    Atout réel dans les quartiers les plus exposés à la rocade ou aux couloirs de circulation.

  • Résidence bien entretenue

    Impact moyen

    Façades, parties communes, espaces verts : un bâti entretenu réduit la perception de risque acheteur.

  • Proximité plage pédestre

    Impact fort

    Accès plage < 5 min à pied = levier fort sur Aspretto et Les Cannes. Argument massif pour résidences secondaires.

Critères qui pénalisent

Les freins identifiés sur ce secteur

  • Couloir de bruit aéroport

    Impact fort

    Biens sous les trajectoires d'approche : décote réelle, obligation de déclaration en compromis.

  • Aucun extérieur (ni balcon ni terrasse)

    Impact fort

    Critère rédhibitoire croissant, surtout sur le marché résidence secondaire et familles.

  • Copropriété dégradée ou travaux votés

    Impact fort

    Procès-verbaux défavorables, ravalement ou toiture à refaire : frein et point de négociation systématique.

  • Mauvais DPE (F ou G)

    Impact fort

    Interdit locatif progressif, financement plus difficile, bassin acheteurs réduit.

  • Accès voiture uniquement (sans transports)

    Impact moyen

    Secteurs de Binda et Saint-Jean plus exposés. Pénalise les profils sans voiture ou les acheteurs qui prévoient une revente.

  • Rez-de-chaussée sur rue passante

    Impact moyen

    Bruit, sécurité, humidité : triple frein à corriger dans le prix.

  • Étage élevé sans ascenseur

    Impact fort

    Même logique que le 20000 : frein massif dès le 3e étage sans ascenseur.

  • Travaux lourds nécessaires

    Impact fort

    Décote sur la valeur de marché + effet psychologique pour l'acheteur.

  • Charges de copropriété élevées

    Impact moyen

    Résidences avec gardien, piscine ou ascenseur vétuste : charges >60 €/m²/an à anticiper dans la négociation.

  • Vis-à-vis proche ou luminosité limitée

    Impact moyen

    Résidences denses des années 1980 : certains appartements pâtissent d'un vis-à-vis serré.

Cartographie DVF

Les ventes récentes, vue par vue

Chaque cercle est une vente DVF des 24 mois publiés jusqu’au 30 juin 2025. Taille proportionnelle au prix au m².

Chargement de la carte…

Détail des transactions · 24 mois DVF publiés

Dernières transactions DVF

Adresses partielles publiées par l'État — données officielles, vie privée préservée.

Dernière mutation DVF

DateTypeSurfacePiècesAdressePrix€/m²
30/06/2025Appt.63 m²32 VC SAINT-JEAN213 750 €3 393 €
26/06/2025Appt.75 m²39029 RUE BIANCAMARIA AMANDIERS210 000 €2 800 €
26/06/2025Appt.71 m²49001 RES DES CANNES135 000 €1 901 €
24/06/2025Appt.40 m²29011 RTE DU VITTULO147 700 €3 693 €
23/06/2025Appt.45 m²2RES CARRE BODICCIONE180 000 €4 000 €
19/06/2025Appt.60 m²39010 CHE DE LORETO165 000 €2 750 €
18/06/2025Appt.92 m²49001 RES EMPIRE FINOSELLO295 000 €3 207 €
17/06/2025Appt.44 m²2RES DU STILETTO174 711 €3 971 €
17/06/2025Appt.50 m²29001 RES LE PARC DE LA CHENAIE182 000 €3 640 €
16/06/2025Appt.84 m²314 RUE DOC DELL PELLEGRINO128 000 €1 524 €
13/06/2025Appt.53 m²39001 RES JARDINS DE L EMPEREUR130 000 €2 453 €
11/06/2025Appt.92 m²49042 LES MOULINS BLANCS245 000 €2 663 €

Source : données DVF officielles — adresses publiques tronquées par Etalab pour respecter la vie privée.

Cadre territorial

Démographie d'Ajaccio — le contexte qui pèse sur les prix

Comprendre Ajaccio dans son ensemble pour mieux interpréter les chiffres du 20090.

Données démographiques — Ajaccio

Population

72 000

+0,8 % vs national

Propriétaires

49 %

−9 % vs national

Revenu médian

22 400 €

par an

Résidences sec.

18 %

du parc total

Source : données INSEE

Méthode

Vendre au juste prix — les 5 leviers qui font la différence

Ce que la donnée seule ne peut pas dire, l'expérience terrain le complète.

Conseils d'expert pour bien vendre

Ce qui fait la différence entre un bien qui se vend au juste prix et un bien qui stagne.

  1. Comparer à des ventes DVF dans le même sous-quartier, pas sur l'ensemble du CP. L'écart de médiane entre Aspretto et Binda peut dépasser 1 000 €/m² — une comparaison trop large fausse le positionnement.

  2. Mettre en avant chaque atout extérieur : terrasse, loggia, jardin, vue. Dans le 20090, l'extérieur est souvent le premier élément mentionné par les acheteurs dans leur recherche.

  3. Anticiper la question du parking dès la mise en annonce. Si une place est incluse, la mentionner en premier plan — c'est un critère de filtre prioritaire sur les portails.

  4. Préparer le DPE avant la mise en vente : un DPE D ou E déjà connu rassure plus qu'un DPE inconnu. S'il est F ou G, envisager une estimation du coût de rénovation pour informer les acheteurs.

  5. Ne pas surévaluer sur la base de ventes de la période COVID (2020-2021) : les médianes DVF sur 12 mois glissants sont plus représentatives de la réalité actuelle du marché.

Questions fréquentes

Tout ce qu'on nous demande sur le 20090

Réponses concises, non commerciales, basées sur le terrain.

Les médianes DVF actualisées sont affichées en haut de cette page. Le 20090 présente en général une médiane légèrement inférieure au 20000 centre-ville, avec une plus grande part de villas et un marché résidentiel moins dense. L'écart intra-CP entre Aspretto et les secteurs intérieurs peut dépasser 30 %.

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Secteur résidentiel paisible offrant un excellent compromis entre appartements familiaux et villas avec jardin.