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Market data

Observatoire Ajaccio Estimation · Ajaccio 20000

Prix immobilier à Ajaccio 20000Centre-ville · Cours Napoléon · Sanguinaires

Le code postal 20000 regroupe le cœur historique d'Ajaccio : centre-ville, cours Napoléon, vieille ville, quartier des Étrangers, Trottel, Parc Berthault, Casone, Terre Sacrée et littoral des Sanguinaires. Marché urbain et patrimonial, fortement sensible à l'adresse, à l'étage, à la présence d'un ascenseur, à l'extérieur et à la proximité immédiate de la mer ou des commerces. Les écarts de valeur entre deux appartements de surface comparable peuvent dépasser 30 % selon ces critères.

Médiane appartement 4 099 €/m² · villa 12 339 €/m² · données DVF actualisées au .

Données DVF actualisées au

Médiane appartement

4 099 €

€/m² · 12 mois glissants

32 ventes

Médiane villa

12 339 €

€/m² · 12 mois glissants

2 ventes (échantillon réduit)

Ventes analysées

219

sur 24 mois

401 sur 36 mois

Évolution YoY

-5.6 %

médiane appartement

12 mois vs 12 précédents

Comprendre le secteur

Ajaccio centre — un marché urbain et patrimonial

Sept questions essentielles pour cadrer la lecture immobilière du 20000.

Comprendre le secteur

Centre-ville, littoral, patrimoine, vie à pied, adresse, rareté

Marché le plus urbain et patrimonial d'Ajaccio, sensible à l'adresse, à l'étage, à l'ascenseur, à la proximité du centre-ville et de la mer.

Où se situe ce secteur dans Ajaccio ?
Le 20000 couvre le centre historique et son extension ouest jusqu'à la route des Sanguinaires. Centre dense au nord du port, quartiers résidentiels littoraux à l'ouest.
Quels types de biens y sont présents ?
Une nette dominante d'appartements anciens (T2, T3) en centre, immeubles haussmanniens et bourgeois cours Napoléon, résidences récentes à Trottel, villas et appartements de standing route des Sanguinaires.
Quels prix observe-t-on réellement ?
Forte hétérogénéité : un T3 cours Napoléon sans ascenseur ne se vend pas au même prix qu'un T3 rénové avec terrasse vue mer aux Sanguinaires. La fourchette observée sur DVF dépasse souvent 1 500 €/m² entre le bas et le haut du marché.
Pourquoi les prix varient-ils fortement ?
Six critères pèsent lourd : adresse exacte, étage et ascenseur, vue mer, terrasse exploitable, état intérieur, qualité de la copropriété. Deux biens identiques sur le papier peuvent afficher 25 % d'écart selon ces facteurs.
Comment vendre correctement dans ce secteur ?
Comparer à des ventes réellement comparables (même rue ou rue voisine, même typologie, même état), ne pas se fier au prix moyen au m² du CP, soigner photos et DPE, anticiper les charges de copropriété demandées par les acheteurs.
Le secteur est-il recherché par des familles ou des investisseurs ?
Mix : actifs et primo-accédants pour les T2/T3 du centre, familles aisées pour les T4+ et villas littorales, investisseurs locatifs sur les studios et T2 proches université / hôpital, retraités sur les biens avec ascenseur et vue.
Le stationnement et l'extérieur sont-ils des sujets ?
Oui, fortement. Stationnement très tendu en centre dense (Bonaparte, Fesch, Cardinal Fesch). Une place de parking ou un garage peut valoriser un bien de 15 000 à 30 000 €. Une terrasse exploitable est un fort différenciateur.
Micro-secteurs

Six sous-quartiers, six logiques différentes

Chaque adresse a son ADN — dynamiques, dominantes, points de vigilance.

Micro-secteurs et lecture immobilière

Chaque sous-quartier a ses propres dynamiques — adresse, type de bien, points de vigilance.

  • Centre-ville / cours Napoléon

    Cœur commerçant, immeubles bourgeois et haussmanniens, T2/T3 anciens, vie à pied complète. Forte demande locative.

    Étages élevés sans ascenseur, charges de copropriété parfois lourdes, stationnement très tendu, bruit nocturne sur certaines rues.

  • Vieille ville / quartier génois

    Patrimoine, ruelles piétonnes, cachet, T1/T2 atypiques. Recherché par investisseurs courte durée et amoureux du centre historique.

    Immeubles anciens, parties communes hétérogènes, surface Carrez parfois pénalisante, DPE souvent faible.

  • Quartier des Étrangers / Trottel

    Résidences plus récentes, copropriétés organisées, T3/T4 avec balcons, parking fréquent, proximité bord de mer et écoles.

    Charges variables selon la résidence, vis-à-vis sur certaines rues, écart de prix important entre programmes.

  • Parc Berthault / Casone

    Résidentiel calme, immeubles années 70-90, T3/T4 familiaux, proche centre à pied, vue dégagée sur certains lots.

    Hétérogénéité des résidences, ascenseurs parfois vieillissants, état intérieur très variable.

  • Terre Sacrée / Saint-François

    Petites copropriétés ou maisons mitoyennes, ambiance village, calme, parking plus simple qu'au centre dense.

    Quelques rues étroites, accès véhicule à valider, état des constructions inégal.

  • Route des Sanguinaires (Scudo, Barbicaggia)

    Littoral premium, villas et appartements vue mer, terrasses, résidences sécurisées, marché secondaire et résidence principale haut de gamme.

    Prix très tirés vers le haut, attention aux logiques de saisonnalité et aux charges de copropriété élevées sur les résidences avec piscine.

Tendances Observées sur secteur

L'évolution des prix mois après mois, année après année

Toutes les médianes ci-dessous sont calculées en direct sur la base DVF officielle, après suppression des valeurs aberrantes (P25–P75).

24 mois

Évolution mensuelle

Médiane mensuelle des ventes d'appartements.

6 ans

Tendance pluriannuelle

Médiane annuelle après trim P25–P75.

À interpréter avec prudence si volume annuel faible.

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Prix par typologie

Studio, T2, T3, T4+, maisons : combien valent-ils vraiment ?

Médianes DVF sur 5 ans glissants, fourchettes interquartiles et lecture commerciale par segment.

Prix par typologie de bien

Médianes DVF sur 5 ans glissants, fourchette interquartile (P25-P75) et lecture commerciale.

  • Studio / T1

    ≤ 30 m²

    5 336 €

    Fourchette : 5 000 – 5 844 €58 ventes

    Investisseur, étudiant — produit de rendement court terme.

  • T2

    31-50 m²

    4 237 €

    Fourchette : 3 864 – 4 688 €101 ventes

    Primo-accédant, couple actif, investisseur locatif — cœur du marché entrée de gamme.

  • T3

    51-75 m²

    3 859 €

    Fourchette : 3 383 – 4 273 €150 ventes

    Cœur du marché — couples avec enfant, primo-accédants élargis, investisseurs.

  • T4 et +

    ≥ 76 m²

    3 929 €

    Fourchette : 3 516 – 4 396 €191 ventes

    Familles, rareté en centre-ville, valorisation forte si extras (terrasse, parking).

  • Maison / Villa

    toutes surfaces

    5 409 €

    Fourchette : 4 801 – 6 112 €28 ventes

    Famille, retour en Corse, acquéreur patrimonial — terrain et adresse priment.

Ces prix ne doivent pas être lus comme une valeur automatique. Deux biens de surface comparable peuvent présenter des écarts importants selon l'adresse, l'étage, l'ascenseur, la terrasse, la vue, le stationnement, l'état intérieur, la copropriété et la performance énergétique.

Qui achète ici

Six profils acheteurs et leurs critères-clés

Vendre, c'est cibler. Chaque profil regarde des critères différents — voici les vôtres.

Profils acheteurs et arguments-clés

Comprendre qui achète dans votre secteur permet de positionner le bien sur les bons critères.

  • Primo-accédant / actif local

    Recherche

    T2 ou T3 abordable, proche transports et commerces, mensualité maîtrisée.

    Argument

    Mensualité, sécurité du quartier, charges raisonnables, bon DPE.

  • Famille

    Recherche

    T4+, école à pied, stationnement, ascenseur, balcon ou terrasse.

    Argument

    Confort quotidien : configuration des pièces, lumière, espaces de rangement, école et services à proximité.

  • Investisseur locatif

    Recherche

    Studio ou T2 bien placé, demande locative forte (étudiants, jeunes actifs, courte durée).

    Argument

    Rendement net, stabilité de la demande, charges et DPE, potentiel courte durée selon réglementation.

  • Résidence secondaire

    Recherche

    Vue mer ou terrasse exploitable, proximité plage et restaurants, peu de travaux.

    Argument

    Usage plaisir : vue, exposition, terrasse, qualité de la résidence, simplicité d'entretien.

  • Retraité / senior

    Recherche

    Ascenseur, calme relatif, commerces et médecins à pied, copropriété entretenue.

    Argument

    Confort et accessibilité : ascenseur, plain-pied, charges prévisibles, services à proximité immédiate.

  • Acquéreur patrimonial

    Recherche

    Adresse rare, vue mer panoramique, prestations haut de gamme, villa ou appartement de prestige.

    Argument

    Rareté, vue, qualité architecturale, prestations, valorisation à long terme.

Aller plus loin

Comparer mon bien aux ventes récentes

Une estimation personnalisée tient compte de l'adresse, de l'étage, de l'état et des extras de votre bien.

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Critères qui font le prix

Ce qui valorise — ce qui pénalise

Deux biens identiques sur le papier peuvent valoir 25 % d'écart. Voici les leviers.

Critères qui valorisent

Ce qui fait monter le prix dans ce secteur

  • Vue mer dégagée

    Impact fort

    Différentiel de prix significatif, surtout aux Sanguinaires et sur les hauteurs de Trottel.

  • Terrasse exploitable

    Impact fort

    Espace extérieur >8 m² avec usage réel : repas, salon. Critère devenu prioritaire pour les acheteurs depuis 2020.

  • Balcon profond ou loggia

    Impact moyen

    Améliore lumière et usage, valorisation moindre mais réelle.

  • Ascenseur dès le 2e étage

    Impact fort

    Critère décisif pour seniors, familles et revente. Son absence pénalise lourdement les étages hauts.

  • Place de parking ou garage

    Impact fort

    Très valorisé en centre dense. Une place sécurisée vaut souvent 15 000 à 30 000 € à Ajaccio 20000.

  • Dernier étage avec ascenseur

    Impact moyen

    Calme, lumière, vue : combinaison appréciée si ascenseur présent.

  • Rénovation récente (-5 ans)

    Impact moyen

    Réduit l'incertitude pour l'acheteur sur les travaux à prévoir, fluidifie la vente.

  • Climatisation réversible

    Impact moyen

    Avantage local fort, surtout sur les biens orientés sud ou ouest.

  • Bon DPE (A à C)

    Impact moyen

    Devient un critère discriminant : rassure les acheteurs, ouvre tous les financements.

  • Copropriété entretenue

    Impact moyen

    Façades ravalées, parties communes propres, ascenseur récent : réduit la perception de risque.

  • Faibles charges de copropriété

    Impact moyen

    Une charge mensuelle <40 €/m²/an est un argument commercial direct.

  • Adresse identifiable / prestigieuse

    Impact fort

    Cours Napoléon, route des Sanguinaires, front de mer : adresses qui se vendent par leur nom.

Critères qui pénalisent

Les freins identifiés sur ce secteur

  • Étage élevé sans ascenseur

    Impact fort

    Au-delà du 2e étage, frein massif : familles et seniors écartent le bien.

  • Aucun extérieur (ni balcon ni terrasse)

    Impact fort

    Critère devenu rédhibitoire pour beaucoup d'acheteurs sur le centre.

  • Stationnement impossible à proximité

    Impact fort

    Frein fréquent sur les rues étroites du centre dense.

  • Travaux lourds nécessaires (>20 % du prix)

    Impact fort

    Décote importante car les acheteurs majorent le coût psychologique.

  • Mauvais DPE (F ou G)

    Impact fort

    Frein croissant : interdiction progressive de location, financement plus difficile.

  • Vis-à-vis direct ou rue étroite

    Impact moyen

    Décote modérée à forte selon la distance et la perte de luminosité.

  • Bruit (route, bars, école)

    Impact moyen

    Affecte surtout les biens recherchés en résidence principale ou secondaire.

  • Copropriété dégradée

    Impact fort

    Procès-verbaux d'AG défavorables, travaux votés non provisionnés : prudence acheteur.

  • Charges très élevées

    Impact moyen

    Au-delà de 60 €/m²/an, devient un point de négociation systématique.

  • Distribution peu fonctionnelle

    Impact moyen

    Cuisine fermée, couloirs perdus, pièces aveugles : perte de valeur perçue.

Cartographie DVF

Les ventes récentes, vue par vue

Chaque cercle est une vente DVF des 24 derniers mois. Taille proportionnelle au prix au m².

Chargement de la carte…

Détail des transactions · 24 mois

Dernières transactions DVF

Adresses partielles publiées par l'État — données officielles, vie privée préservée.

Mise à jour

DateTypeSurfacePiècesAdressePrix€/m²
30/06/2025Appt.79 m²28 PARC CUNEO D ORNANO115 000 €1 456 €
30/06/2025Appt.63 m²32 VC SAINT-JEAN213 750 €3 393 €
30/06/2025Appt.35 m²21 BD ALBERT 1ER196 950 €5 627 €
25/06/2025Appt.25 m²153 CRS NAPOLEON129 900 €5 196 €
24/06/2025Appt.40 m²29011 RTE DU VITTULO147 700 €3 693 €
24/06/2025Appt.20 m²142 RUE CARDINAL FESCH147 000 €7 350 €
19/06/2025Appt.150 m²59001 RES DES ILES LE MONTE CRISTO585 800 €3 905 €
17/06/2025Appt.130 m²59001 RES DU PARC500 000 €3 846 €
17/06/2025Appt.75 m²47 BD SAMPIERO258 800 €3 451 €
13/06/2025Appt.53 m²39001 RES JARDINS DE L EMPEREUR130 000 €2 453 €
11/06/2025Appt.20 m²16 AV DE PARIS124 277 €6 214 €
10/06/2025Appt.73 m²39011 AV DE VERDUN411 000 €5 630 €

Source : données DVF officielles — adresses publiques tronquées par Etalab pour respecter la vie privée.

Cadre territorial

Démographie d'Ajaccio — le contexte qui pèse sur les prix

Comprendre Ajaccio dans son ensemble pour mieux interpréter les chiffres du 20000.

Données démographiques — Ajaccio

Population

72 000

+0,8 % vs national

Propriétaires

49 %

−9 % vs national

Revenu médian

22 400 €

par an

Résidences sec.

18 %

du parc total

Source : données INSEE

Méthode

Vendre au juste prix — les 5 leviers qui font la différence

Ce que la donnée seule ne peut pas dire, l'expérience terrain le complète.

Conseils d'expert pour bien vendre

Ce qui fait la différence entre un bien qui se vend au juste prix et un bien qui stagne.

  1. Comparer à des ventes réellement comparables : même rue ou rue voisine, même typologie, surface proche, état similaire, présence ou non d'un extérieur, étage et ascenseur. Sur Ajaccio 20000, deux biens identiques sur le papier peuvent valoir 20 à 30 % de moins selon ces critères.

  2. Vérifier la cohérence du prix avec le rythme de vente : un appartement positionné 10 % au-dessus du marché reste en vitrine 6 à 12 mois, négocie ensuite -10 % et finit au prix du marché initial — perte sèche : le temps.

  3. Préparer en amont DPE, surface Carrez, dernier procès-verbal d'assemblée générale, montant exact des charges, taxe foncière. Un dossier complet rassure et accélère la décision.

  4. Soigner les photos : luminosité, angles larges, mise en valeur de l'extérieur, vue, hauteur sous plafond. C'est le premier filtre acheteur.

  5. Rester ouvert à une négociation modérée mais documentée : un acheteur sérieux fait toujours une proposition. Préparer ses arguments avant la mise en vente.

Questions fréquentes

Tout ce qu'on nous demande sur le 20000

Réponses concises, non commerciales, basées sur le terrain.

Le prix médian au m² varie selon la typologie et l'année. Les médianes DVF actualisées sont affichées en haut de cette page. Sur 12 mois glissants, l'écart entre P25 et P75 reste significatif : votre bien peut se situer en bas, milieu ou haut de fourchette selon adresse, étage, ascenseur et état.

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