Estimation par secteur
Estimation d'une villa au Scudo, route des Sanguinaires à Ajaccio
Estimation fiable — basée sur 17 transactions récentes dans votre secteur
La réponse en bref
Au Scudo, sur la route des Sanguinaires à Ajaccio (20000), une villa se négocie autour de 6 000 € le m² bâti, auxquels répond une valeur de vente d'environ 806 € le m² de terrain. Pour une villa de 142 m², cela représente une fourchette de 725 000 € à 980 000 €. Ces valeurs portent sur 17 ventes de maisons enregistrées dans la base DVF sur Route des Sanguinaires, entre mai 2021 et mai 2025.
Fourchette de ±15 %, plus large que celle d'un appartement : sur ce segment, l'écart entre les ventes les moins chères et les plus chères du secteur dépasse le double au mètre carré.
- Prix médian du m² bâti
- 6 000 €/m²
- Ventes analysées
- 17
Gratuit, sans engagement — puis contre-visite sur place si vous le souhaitez.
Périmètre de calcul : Route des Sanguinaires. Le Scudo compte 4 ventes de maison enregistrées dans la base DVF sur cinq ans — trop peu pour publier une médiane. Les chiffres de cette page portent donc sur 17 ventes du secteur route des sanguinaires, sur 48 mois.
Combien vaut une villa au Scudo aujourd'hui ?
Une villa ne se résume pas à un prix au mètre carré bâti. Voici les deux indicateurs, séparés, avec le volume et la période sur lesquels ils reposent.
Bâti
Prix médian du m² bâti
6 000 €/m²
17 ventes de maisons retenues sur Route des Sanguinaires, entre mai 2021 et mai 2025, après suppression des 25 % de valeurs extrêmes.
Terrain
Prix de vente rapporté au m² de terrain
806 €/m²
Surface de terrain médiane : 1 290 m². Renseignée sur 74 % des ventes du secteur. DVF publie un prix unique par mutation : ce ratio situe un bien, il ne mesure pas le foncier nu.
Pourquoi une seule fourchette ne suffit pas pour une villa
Sur Route des Sanguinaires, les ventes de maisons retenues s'étalent de 2 333 € à 12 838 € le m² bâti. Après suppression des valeurs extrêmes, la moitié centrale des ventes va encore de 5 000 € à 6 552 € le m², soit un rapport de 1,31 entre les deux bornes. Aucun estimateur automatique ne peut trancher à l'intérieur de cet écart : c'est la vue, l'accès, le terrain et l'état qui le font.
- Vente la moins chère
- 2 333 €/m²
- Premier quartile
- 5 000 €/m²
- Médiane
- 6 000 €/m²
- Troisième quartile
- 6 552 €/m²
Vente la plus chère du secteur sur la période : 12 838 €/m². Ventes de maisons sur Route des Sanguinaires, entre mai 2021 et mai 2025.
Exemple de calcul : villa de 142 m² sur 1 290 m² de terrain
Villa de 142 m² — surface bâtie médiane des maisons vendues sur Route des Sanguinaires
- 1. Prix de référence du bâti — médiane des ventes de maisons sur Route des Sanguinaires, hors 25 % de valeurs extrêmes6 000 €/m²
- 2. Valeur brute — 6 000 € × 142 m² bâtis850 000 €
- 3. Contrôle par le foncier — 1 290 m² de terrain × 806 € — seconde lecture du même prix de vente, jamais un montant à ajouter1 039 740 €
- 4. Fourchette ±15 % — amplitude retenue pour le segment villa de ce corridor725 000 € – 980 000 €
Les deux lectures ne s'additionnent pas : la base DVF publie un prix unique par vente, bâti et terrain compris. Le bâti donne la fourchette, le foncier sert de contrôle de cohérence. Un terrain nettement plus grand ou plus petit que la médiane déplace la valeur à l'intérieur — parfois au-delà — de cette fourchette.
| Gabarit | Surface bâtie | Prix médian | Ventes |
|---|---|---|---|
| Villa compacte | ≤ 110 m² | 6 143 €/m² | 14 |
| Villa familiale | 111 à 180 m² | 7 545 €/m² | 6 |
| Grande villa | > 180 m² | 5 400 €/m² | 11 |
Le Scudo : ce qui fait le prix sur ce secteur
Géographie, exposition, accès : ce que les données ne disent pas et qui explique l'essentiel des écarts.
Le Scudo est un lieu-dit de la rive nord du golfe d'Ajaccio, sur la route des Sanguinaires, entre Barbicaja et la Terre Sacrée. Il occupe le versant qui descend de la route vers la mer et, côté montagne, les terrains en balcon qui dominent le golfe. C'est ce dénivelé qui explique l'essentiel des écarts de prix : deux terrains voisins n'ont ni la même vue, ni le même accès, ni la même exposition au vent.
Le secteur est bâti pour l'essentiel de maisons individuelles sur terrain, de résidences fermées et de quelques petits collectifs implantés en bord de route. Les parcelles y sont grandes — la surface médiane de terrain des maisons vendues sur le corridor dépasse le millier de mètres carrés — et la rotation est faible : une villa change rarement de mains deux fois dans la même décennie.
Trois éléments pèsent sur la valeur d'usage. D'abord la distance au centre-ville : le Scudo se situe à environ cinq kilomètres de la place Foch, sur un axe unique qui sature en juillet et en août. Ensuite l'exposition : le versant regarde le sud-ouest, ce qui donne des fins de journée lumineuses mais expose au vent d'ouest les parcelles les moins abritées. Enfin l'accès à la mer, qui se joue à la parcelle près — une villa peut donner sur une crique par un sentier privé, la suivante devoir rejoindre la route.
La rareté n'est pas un argument de vente, c'est une contrainte statistique. Sur les cinq dernières années de données DVF, le lieu-dit lui-même n'enregistre qu'une poignée de ventes de maisons. Aucun modèle automatique ne produit une valeur fiable sur un tel volume : c'est la raison pour laquelle cette page élargit son périmètre de calcul et l'affiche.
Les 8 critères qui font varier le prix d'une villa au Scudo
Les impacts ci-dessous sont des ordres de grandeur observés sur ce corridor, exprimés par rapport à la médiane du secteur. La vue mer domine tous les autres : à surface et état comparables, c'est elle qui creuse l'écart le plus large entre deux villas voisines.
Surface et forme du terrain
de −10 % à +25 %
Un terrain plat, d'un seul tenant et clôturé se valorise nettement mieux qu'une parcelle de même surface en forte pente ou coupée par un chemin. Au-delà de 2 000 m², la surface supplémentaire compte de moins en moins au mètre carré : c'est la partie utilisable, autour de la maison, qui fait le prix.
Vue mer
de +10 % à +30 %
C'est le premier facteur de prix du corridor, devant tous les autres. Une vue mer dégagée et pérenne — c'est-à-dire qu'aucune construction ne peut venir la fermer — se paie couramment un quart de plus qu'une vue partielle. Une vue depuis la seule terrasse, ou masquée l'été par la végétation voisine, ne relève pas de la même catégorie.
Accès à la mer et distance aux plages
de +5 % à +15 %
Un accès direct, par un sentier privé ou une servitude de passage inscrite à l'acte, change le statut du bien. À dix minutes de marche par la route, l'effet se réduit fortement. Vérifiez la nature juridique de l'accès avant de le mettre en avant : un usage toléré n'est pas un droit.
Piscine et aménagements extérieurs
de +3 % à +10 %
Une piscine bien intégrée et déclarée se récupère en partie à la vente, jamais en totalité. Les aménagements comptent surtout par ce qu'ils évitent à l'acquéreur : terrasses réalisées, arrosage automatique, muret de soutènement en bon état, végétation maîtrisée pour le débroussaillement obligatoire.
Exposition et abri du vent
de −8 % à +8 %
Sur ce versant, une terrasse exposée plein ouest sans protection devient inutilisable plusieurs jours par mois. Un abri naturel, un mur bien placé ou une orientation sud-ouest légèrement rentrée dans la pente changent l'usage réel du bien, donc son prix.
État, architecture et année de construction
de −20 % à +12 %
Une villa des années 1970 non rénovée subit une décote supérieure au coût des travaux : l'acquéreur intègre le délai, l'aléa réglementaire et le risque de mauvaise surprise. À l'inverse, une architecture cohérente avec le site et une rénovation récente et documentée raccourcissent la négociation.
DPE et mode de chauffage
de −12 % à +4 %
Les étiquettes F et G réduisent le nombre d'acquéreurs et servent d'appui à la négociation. Sur une grande surface bâtie, l'écart de consommation se chiffre vite. Une pompe à chaleur récente et une isolation refaite se valorisent, sans jamais rendre l'intégralité du budget engagé.
Dépendances, garage et stationnement
de +2 % à +8 %
Sur un axe où le stationnement de bord de route est difficile, un garage fermé et deux places privatives comptent. Une dépendance aménageable — pool house, studio indépendant — n'ajoute de valeur que si sa surface est déclarée et sa régularité vérifiable.
Loi Littoral, PLU et risques : ce que tout vendeur doit vérifier
Quatre points de droit, chacun rattaché à sa source publique. Ils conditionnent la constructibilité résiduelle, donc une partie de la valeur du terrain.
Dans la bande des 100 mètres à compter de la limite haute du rivage, et en dehors des espaces déjà urbanisés, les constructions et installations sont interdites. L'interdiction couvre aussi les extensions de constructions existantes : une villa située dans cette bande n'est pas nécessairement agrandissable, même de quelques mètres carrés. Les projets situés dans un espace urbanisé caractérisé par un nombre et une densité significatifs de constructions peuvent y déroger, à condition de ne pas densifier significativement cet espace (code de l'urbanisme, article L121-16 ; fiche du ministère de la Transition écologique du 10 août 2021).
La constructibilité résiduelle d'un terrain ne se lit ni sur le cadastre ni sur une annonce : elle se lit dans le règlement du PLU applicable à la parcelle, consultable sur le Géoportail de l'urbanisme. Emprise au sol maximale, hauteur, reculs par rapport aux limites séparatives et espaces boisés classés y figurent parcelle par parcelle. C'est ce document, et lui seul, qui dit si une extension ou une piscine est envisageable.
Côté risques, la commune d'Ajaccio est comprise dans le périmètre d'un plan de prévention du risque incendie de forêt prescrit par arrêté du 11 janvier 2007. Ce plan n'est pas approuvé à ce jour : en Corse-du-Sud, seule la commune de Villanova dispose d'un PPRIF approuvé (préfecture de Corse-du-Sud, page mise à jour le 8 juillet 2026). L'absence de plan approuvé ne dispense de rien : les obligations légales de débroussaillement s'appliquent aux abords des constructions situées à moins de 200 mètres d'un massif forestier et à la totalité des terrains situés en zone urbaine d'un PLU approuvé.
Avant toute mise en vente, deux vérifications prennent quelques minutes et évitent une négociation subie. L'état des risques par adresse s'obtient sur Géorisques ; il est de toute façon obligatoire dans le dossier de diagnostic technique remis à l'acquéreur. Le règlement de zone s'obtient sur le Géoportail de l'urbanisme. Un acquéreur averti les consultera avant de faire son offre : mieux vaut connaître leur contenu avant lui.
Sources, vérifiées le
- Code de l’urbanisme, article L121-16 (bande littorale des 100 mètres)
- Ministère de la Transition écologique — fiche « La bande littorale de 100 mètres » (10 août 2021)
- Préfecture de Corse-du-Sud — risque incendie et PPRIF (page mise à jour le 8 juillet 2026)
- Préfecture de Corse-du-Sud — le débroussaillement, une obligation légale
- Géorisques — état des risques par adresse
- Géoportail de l’urbanisme — règlement du PLU applicable à la parcelle
Ces informations sont d'ordre général et ne remplacent pas la consultation du règlement applicable à votre parcelle ni l'avis d'un professionnel du droit.
Vendre une villa au Scudo : ce que le marché attend
Un vivier d'acquéreurs restreint, une saison courte, et une sanction du prix de départ plus lourde que sur un appartement.
Le marché de la villa sur ce corridor est un marché d'acquéreurs peu nombreux et bien informés. On y trouve trois profils : la résidence secondaire d'un acquéreur continental, souvent accompagné d'un conseil local ; la résidence principale d'un ménage ajaccien qui vend un bien du centre-ville ; et, plus rarement, l'investisseur de location saisonnière, sensible au nombre de chambres et à la piscine.
La saisonnalité est marquée. Les visites se concentrent du printemps au début de l'automne, quand la vue, la terrasse et la lumière se voient. Une villa mise en vente en novembre attend souvent plusieurs mois avant sa première visite sérieuse, ce qui allonge mécaniquement le délai affiché sur les portails.
Le coût d'une surestimation est plus élevé ici que sur un appartement. Le vivier d'acquéreurs se compte en dizaines, pas en centaines : une fois que ceux-ci ont vu le bien et l'ont écarté sur le prix, il n'y a pas de deuxième vague à espérer avant plusieurs mois. La vente se conclut alors après deux ou trois baisses successives, et la décote finale dépasse fréquemment ce qu'un positionnement juste aurait coûté au départ.
Un signal simple permet de contrôler le positionnement : la nature des questions posées en visite. Quand les acquéreurs interrogent le règlement de PLU, le débroussaillement, la nature de l'accès à la mer ou le montant de la taxe foncière, le prix est dans le marché et la discussion porte sur le bien. Quand les questions restent générales, la visite était une visite de curiosité.
Le marché de la maison sur la route des Sanguinaires
Prix médian du m² bâti année par année et dernières ventes du corridor, jusqu'à la mutation du 26 mai 2025.
Prix médian du m² bâti, année par année
Médiane annuelle des ventes de maisons du secteur Route des Sanguinaires. Les années comptant moins de trois ventes ne produisent pas de point : sur un tel volume, une médiane annuelle ne voudrait rien dire.
Dernières ventes de maisons du corridor
| Date | Type | Surface | Rue | Prix | Prix m² |
|---|---|---|---|---|---|
| 5 mai 2025 | Villa | 148 m² | Barbicaja l Ajudante | 1 900 000 € | 12 838 €/m² |
| 13 janvier 2025 | Villa | 198 m² | Calenches | 1 450 000 € | 7 323 €/m² |
| 27 septembre 2024 | Villa | 564 m² | Barbicaja l Ajudante | 1 800 000 € | 3 191 €/m² |
| 24 juillet 2024 | Villa | 200 m² | Acciole | 1 080 000 € | 5 400 €/m² |
| 23 juillet 2024 | Villa | 87 m² | Residence les Hameaux des Sanguinair | 586 730 € | 6 744 €/m² |
| 11 juillet 2024 | Villa | 160 m² | Chemin des Cypres | 528 250 € | 3 302 €/m² |
| 10 avril 2024 | Villa | 360 m² | Parc Berthault | 1 150 000 € | 3 194 €/m² |
| 20 mars 2024 | Villa | 60 m² | Rue d Iena | 140 000 € | 2 333 €/m² |
Source : données DVF officielles
Adresses limitées au nom de voie, sans numéro. Les ventes du Scudo lui-même sont comptées dans les médianes mais ne figurent pas dans ce tableau : sur quatre ventes en cinq ans, chacune serait identifiable.
Toutes ces ventes sont consultables sur les données DVF officielles publiées par la DGFiP. Les données de population et de logement de la commune proviennent des données INSEE. Pour situer ce corridor dans le marché du secteur, consultez le marché immobilier d'Ajaccio 20000.
Questions fréquentes — estimation d'une villa au Scudo
Huit questions posées par les propriétaires du secteur, avec des réponses courtes et vérifiables.
Le prix médian des maisons du secteur Route des Sanguinaires s'établit à 6 000 € le m² bâti, sur 17 ventes DVF enregistrées entre mai 2021 et mai 2025. La moitié centrale des ventes se situe entre 5 000 € et 6 552 € le m². Le Scudo lui-même compte trop peu de ventes pour publier sa propre médiane.
Le Scudo est un lieu-dit de la commune d'Ajaccio (20000), sur la rive nord du golfe, entre Barbicaja et la Terre Sacrée. Il correspond à la section cadastrale CO, « Scudo - Santa Lina ». Le secteur s'étend de la route des Sanguinaires jusqu'au rivage, avec une partie haute en balcon sur le golfe.
Sur Route des Sanguinaires, le prix de vente rapporté au m² de terrain ressort à 806 € le m², pour une surface de terrain médiane de 1 290 m². Attention à la lecture : DVF publie un prix unique par mutation, bâti et terrain compris. Ce ratio situe un bien, il ne donne pas la valeur du foncier nu.
Oui, c'est le premier facteur de prix du corridor, devant la surface bâtie. Une vue dégagée et pérenne se paie couramment 10 à 30 % de plus qu'une vue partielle sur un bien comparable. La différence tient à la garantie : une vue qu'aucune construction voisine ne peut fermer ne se négocie pas comme une vue exposée à un projet futur.
Cela dépend de la position exacte de la parcelle. Dans la bande des 100 mètres à compter du rivage et hors espaces urbanisés, les constructions comme les extensions sont interdites (article L121-16 du code de l'urbanisme). Ailleurs, l'emprise au sol et la hauteur autorisées se lisent dans le règlement du PLU, sur le Géoportail de l'urbanisme.
Le délai dépend du prix de départ et de la saison. Le vivier d'acquéreurs se compte en dizaines et les visites se concentrent du printemps à l'automne. Un bien positionné dans la fourchette des ventes réelles du corridor se vend en quelques mois ; un bien surévalué attend la saison suivante, puis se vend après plusieurs baisses.
Elle donne un ordre de grandeur, pas un prix. Sur ce segment, l'écart entre les ventes les moins chères et les plus chères du secteur dépasse le double au mètre carré : aucun calcul automatique ne tranche à l'intérieur de cet écart. La visite sert précisément à situer votre bien dans la fourchette, sur la vue, l'accès et le terrain.
Le dossier de diagnostic technique complet, dont le DPE et l'état des risques obtenu sur Géorisques ; le titre de propriété et les servitudes éventuelles, notamment un droit de passage vers la mer ; les autorisations d'urbanisme de toutes les constructions, extensions et piscines ; le dernier avis de taxe foncière ; le plan de bornage s'il existe.
D'autres réponses dans la FAQ générale de l'estimation à Ajaccio.
Faire estimer votre villa par un expert du marché ajaccien
Sur ce segment, le calcul donne la fourchette. La visite donne le prix de mise en vente.
Quatre ventes de villas en cinq ans sur ce lieu-dit : aucun modèle ne remplace une visite. Ce qui se mesure sur place — la pérennité de la vue, la nature juridique de l'accès à la mer, la partie réellement utilisable du terrain, l'abri du vent d'ouest — décide de la position de votre bien dans la fourchette. Thierry Frappa, agent commercial immobilier à Ajaccio, vous rappelle sous 24 heures ouvrées.
- Gratuit, sans engagement
- Analyse écrite remise après visite
- Coordonnées non revendues
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