Prix et tendance
Quel est le prix réellement observé en vieille ville génoise ?
Quel est le prix au m² ?
4 331 €/m² en médiane sur les biens DVF exploitables depuis 2020.
135 ventes exploitables
Quelle fourchette retenir ?
3 523 €/m² à 5 438 €/m² pour le cœur du marché.
25e au 75e percentile
Comment évoluent les prix ?
Marché peu profond à fort caractère — les données sont à lire par adresse et par état du bien. Tendance 2024–2025 à 4 500 €/m².
Dernière vente intégrée : 11 juin 2025
Évolution annuelle prix + volumes
La courbe montre les prix médians ; les colonnes affichent la profondeur du marché.
Lecture : volume annuel modeste — lire chaque médiane avec précaution
Prix médian et volume de ventes
La zone bleue est la fourchette P25–P75 calculée sur toute la période ; chaque point affiche la médiane annuelle (qui peut sortir de la bande les années à faible volume).
2020
biens DVF
3 970 €/m²
15 ventes
2021
biens DVF
3 956 €/m²
41 ventes
2022
biens DVF
4 591 €/m²
32 ventes
2023
biens DVF
4 118 €/m²
13 ventes
2024
biens DVF
4 556 €/m²
21 ventes
2025
biens DVF
4 438 €/m²
12 ventes
Répartition des biens
Appartements, T2, T3, T4 : que vend-on vraiment en vieille ville génoise ?
Répartition des mutations exploitables
Appartements
75%
134 mutations · signal exploitable
Locaux exclus
25%
44 mutations · hors logement
Villas / maisons
1%
1 mutation · volume à confirmer
La vieille ville génoise est un marché exclusivement collectif : les appartements anciens en immeuble d'époque représentent la totalité des ventes résidentielles, les maisons individuelles n'existent pas dans ce tissu urbain dense. Le repère fiable est l'appartement, immeuble par immeuble.
Typologies appartements
T4 et grands appartements
Bonne33%part
44ventes
3 873€/m²
Grand format rare dans la vieille ville — immeubles anciens ou rénovés, prix très sensible à l'état et au niveau de rénovation.
T3
Bonne25%part
33ventes
4 376€/m²
Format recherché pour le cachet historique : hauts plafonds, pierre apparente, vue sur le port ou la citadelle. Vérifier l'état de la copropriété.
T2
Bonne25%part
34ventes
4 578€/m²
Le format le plus accessible du secteur. Vérifier l'état des parties communes et le niveau de charges avant toute offre.
Studio / T1
Bonne17%part
23ventes
4 280€/m²
Format minoritaire — très sensible à l'état, l'exposition et l'immeuble. Comparer uniquement avec des biens de même état et même bâti.
Diagnostic express
Mon bien est-il dans le bas, le cœur ou le haut du marché en vieille ville ?
Bas du marché
< 3 523 €/m²
Prix à expliquer par des travaux importants, un rez-de-chaussée bruyant, une copropriété dégradée ou une distribution intérieure contrainte par le bâti ancien.
Cœur du marché
3 523 €/m² - 5 438 €/m²
Zone la plus défendable pour un appartement en état standard, dans une copropriété correctement entretenue et sans nuisance majeure identifiée.
Haut du marché
> 5 438 €/m²
Prix possible avec bien rénové, vue sur le port ou la citadelle, étage élevé avec ascenseur, dans une copropriété bien gérée aux charges maîtrisées.
Ce qui place un bien au-dessus
- Appartement rénové avec hauts plafonds, parquet ou matériaux de qualité
- Vue sur le vieux port, la citadelle ou la baie depuis un étage élevé
- Immeuble avec ascenseur fonctionnel et parties communes entretenues
- Copropriété bien gérée, charges maîtrisées, DPE favorable après rénovation
Ce qui place un bien sous la médiane
- Rez-de-chaussée ou vis-à-vis direct sur une rue bruyante du centre
- Travaux importants à prévoir dans un immeuble ancien non rénové
- Copropriété aux charges élevées ou parties communes dégradées
- Surface atypique ou distribution intérieure contrainte par le bâti historique
Décision vendeur / acquéreur
Que faire avec ces données si je vends ou si j'achète en vieille ville ?
Pour un vendeur
Défendre le cachet sans surévaluer
Comment valoriser le cachet de mon bien ?
La vieille ville est un marché de caractère : l'état réel de l'appartement (hauts plafonds, parquet, pierre apparente) et la qualité de la copropriété font l'écart de prix. Un bien rénové avec vue sur le port ou la citadelle se distingue nettement d'un bien standard dans le même îlot. Le prix doit s'appuyer sur des comparables du même immeuble ou d'une résidence de standing équivalent dans le secteur BY.
La vieille ville attire-t-elle des acquéreurs différents ?
Oui. La demande mêle résidents principaux attirés par la centralité, résidences secondaires et parfois investisseurs locatifs. La cible est plus large qu'un secteur résidentiel classique, ce qui peut raccourcir le délai de vente pour un bien bien positionné. À l'inverse, un bien surévalué reste visible longtemps sur un marché peu profond.
Quel risque si le prix est trop haut ?
Le marché de la vieille ville est fin : les acquéreurs comparent facilement avec le centre-ville ou le Casone, qui offrent plus de volume et des immeubles plus récents. Un prix hors fourchette DVF sera difficile à défendre sur la durée et exposera le bien à une négociation forcée.
Pour un acquéreur
Savoir si le prix demandé se défend
Comment lire les prix dans ce secteur ?
Comparer d'abord par immeuble et par état : deux appartements voisins dans le même îlot peuvent afficher des prix très différents selon l'étage, la rénovation et la qualité de la copropriété. Les données DVF du secteur BY donnent le plancher et le plafond réels du marché — les lire résidence par résidence.
L'absence de parking pèse-t-elle sur les prix ?
La vieille ville n'offre pas de stationnement privatif intégré dans la plupart des immeubles anciens. C'est un critère à intégrer dans la valorisation, notamment pour un usage résidentiel principal. Un emplacement de parking à proximité peut être un vrai différenciateur.
Ce secteur est-il intéressant pour un investissement locatif ?
La centralité et le cachet historique soutiennent la demande locative, y compris saisonnière. Mais les charges de copropriété, l'état réel du bâti et les règles locales de location courte durée sont à vérifier avant toute décision. Le rendement locatif est à calculer après charges, qui peuvent être élevées dans les immeubles anciens.
Rues et adresses actives
Quelles adresses concentrent le plus de ventes en vieille ville ?
Classement par profondeur DVF
Le volume prime : une adresse avec 14 ventes donne un repère plus solide qu'une médiane spectaculaire sur 10 ventes.
Médiane secteur : 4 331 €/m²
Axe le plus représenté dans l'échantillon, donc repère prioritaire pour positionner un prix.
Médiane
4 639 €/m²
+308 €/m² vs secteur
Niveau inférieur au secteur : état du bâti, charges ou exposition à vérifier en priorité.
Médiane
3 962 €/m²
-369 €/m² vs secteur
Niveau inférieur au secteur : état du bâti, charges ou exposition à vérifier en priorité.
Médiane
3 958 €/m²
-373 €/m² vs secteur
Niveau inférieur au secteur : état du bâti, charges ou exposition à vérifier en priorité.
Médiane
3 829 €/m²
-502 €/m² vs secteur
Micro-marché exploitable pour les comparaisons de prix dans ce secteur historique.
Médiane
4 220 €/m²
-111 €/m² vs secteur
Résidences et copropriétés
Résidences et copropriétés de la vieille ville génoise
Résidences avec ventes DVF enregistrées et copropriétés immatriculées au RNIC dans ce secteur. Cliquez sur une résidence pour consulter ses transactions, ou sur une copropriété pour accéder à sa fiche détaillée.
Résidences · données DVF (9)
7 RUE DES BUCHERONS
10 ventes · 20000
9001 AV EUGENE MACCHINI
7 ventes · 20000
2 AV DE PARIS
7 ventes · 20000
4 RUE DES ANCIENS FOSSES
3 ventes · 20000
4 RUE EMMANUEL ARENE
3 ventes · 20000
1 RUE EMMANUEL ARENE
3 ventes · 20000
1 RUE FORCIOLI CONTI
3 ventes · 20000
2 AV ANTOINE SERAFINI
3 ventes · 20000
4 RUE POZZO DI BORGO
3 ventes · 20000
Copropriétés · registre RNIC (12)
SDC LE DIAMANT I
av eugene macchini, 20000 Ajaccio
233 lots
SDC DIAMANT III 6 4 2 1
AV DE PARIS 20000 AJACCIO
157 lots
SDC 1 RUE EMMANUEL ARENE
1 Rue Emmanuel Arene 20000 Ajaccio
37 lots
IMM LAERI OLIEU
4 r des bucherons 20000 Ajaccio
33 lots
SDC LE REGENT
1 av eugene macchini 20000 Ajaccio
27 lots
SDC 16 AVENUE ANTOINE SERAFINI
16 Avenue Antoine Serafini 20000 Ajaccio
25 lots
L'ATRIUM
5/7 r des bucherons 20000 Ajaccio
25 lots
4 Cours Daniele Casanova
4 bd daniele casanova 20000 Ajaccio
24 lots
SDC 4 AVENUE SERAFINI
4 Avenue Antoine Serafini 20000 Ajaccio
23 lots
10 rue Saint Charles
10 rue Saint Charles
23 lots
SDC 2 AV 1ER CONSUL
2 Avenue du 1er Consul 20000 Ajaccio
20 lots
2 Rue Roi de Rome
2 Rue du Roi de Rome 20000 Ajaccio
20 lots
Conseil · Expertise locale · Ajaccio
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Performance énergétique
Quelle classe DPE en vieille ville génoise ?
462 diagnostics ADEME géolocalisés dans le périmètre du secteur, source directe sans rapprochement DVF. Dernier diagnostic enregistré : 4 juin 2026.
Efficaces · A-B-C
65 %
300 diagnostics
Intermédiaires · D-E
33 %
152 diagnostics
Énergivores · F-G
2 %
10 diagnostics
Répartition détaillée · 462 diagnostics
Par axe de rue
Classe majoritaire parmi les logements diagnostiqués
Quai Napoleon
124 logements diagnostiqués
Rue Du Roi De Rome
33 logements diagnostiqués
Rue Du Cardinal Fesch
32 logements diagnostiqués
Rue Du Conventionnel Chiappe
29 logements diagnostiqués
Rue Bonaparte
23 logements diagnostiqués
Rue Des Glacis
20 logements diagnostiqués
Rue Forcioli Conti
18 logements diagnostiqués
Rue De La Porta
16 logements diagnostiqués
Rue Des Bucherons
14 logements diagnostiqués
Rue Emmanuel Arene
13 logements diagnostiqués
Par immeuble identifié
Classe majoritaire · diagnostics depuis 2021
Residence Bonafedi - 5 Rue De La Porta
8 logements diagnostiqués · Dernier : 10/07/24
Source : base ADEME DPE — diagnostics établis depuis juillet 2021, géolocalisés par le BAN. Périmètre : polygone géographique section cadastrale BY (Vieille ville génoise). Dédoublonnage par identifiant ADEME.
Fiabilité et méthode
Quelles ventes sont incluses ou exclues ?
Source : DVF Etalab via Supabase, commune Ajaccio, code INSEE 2A004. Périmètre : section cadastrale BY (Vieille ville génoise). Échantillon brut : 180 mutations, dont 134 ventes exploitables avant exclusion des locaux.
Méthode : appartements et maisons, surface bâtie positive, valeur foncière positive, prix au m² entre 800 et 15 000 €/m². Dépendances, terrains, locaux commerciaux et mutations sans surface exploitable ne sont pas publiés comme prix de marché.
