Au Finosello, les T2 se vendent 39 % plus cher au m² que les T3

3 600 €/m² pour un T2.

2 593 €/m² pour un T3.

Même quartier. Même période d’analyse.

Mais près de 39 % d’écart.

Voilà pourquoi demander simplement « quel est le prix moyen au m² au Finosello ? » peut conduire à une mauvaise conclusion.

Le chiffre le plus souvent retenu est la médiane du quartier : 2 689 €/m².

Ce chiffre est exact.

Mais il ne représente pas tous les appartements de la même manière.

Il décrit surtout le cœur du marché du Finosello : les T3 et les T4, qui concentrent près de neuf ventes sur dix.

Autrement dit, la médiane ne ment pas.

Elle répond simplement à une question beaucoup trop générale.

Ce que révèlent réellement les 92 ventes

Depuis 2022, 92 ventes d’appartements ont été analysées au Finosello.

Leur répartition raconte immédiatement la structure du quartier :

Le Finosello n’est donc pas un marché dominé par les studios ou les petites surfaces.

C’est un marché d’appartements familiaux.

À eux seuls, les T3 et les T4 représentent 80 ventes sur 92, soit 87 % du marché observé.

Et c’est précisément pour cette raison que la médiane générale de 2 689 €/m² se situe très près de celle des T3 et des T4.

La « moyenne du quartier » est en réalité largement façonnée par les appartements familiaux.

Un T3 et un T4 appartiennent au cœur du marché

Pour un propriétaire de T3 ou de T4, les chiffres sont plutôt cohérents :

• 2 593 €/m² pour les T3 ;
• 2 667 €/m² pour les T4 et plus ;
• 2 689 €/m² pour l’ensemble du quartier.

Les écarts sont faibles.

Cela signifie que la médiane générale peut constituer un repère crédible pour commencer à situer un appartement familial.

Mais seulement un repère.

Car même au sein de cette catégorie, le marché ne valorise pas de la même manière :

• un appartement rénové et un appartement à refaire ;
• un logement lumineux et un logement sombre ;
• un étage élevé avec ascenseur et un rez-de-chaussée exposé au passage ;
• un bien avec stationnement et un bien sans solution de parking ;
• une copropriété bien entretenue et une résidence confrontée à des travaux importants.

Au Finosello, la typologie rapproche les biens.

L’état de l’appartement et la situation de la copropriété créent ensuite l’écart.

Pour un T2, la médiane du quartier peut devenir trompeuse

Le cas des T2 est beaucoup plus spectaculaire.

Leur prix médian atteint 3 600 €/m², contre 2 689 €/m² pour l’ensemble du quartier.

L’écart est de 911 €/m².

Appliqué à un T2 de 50 m², cela change complètement la lecture :

Ce calcul n’est pas une estimation automatique.

Il montre autre chose, beaucoup plus important :

utiliser le chiffre du quartier sans regarder le type de logement peut déplacer la valeur théorique de plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Pourquoi les T2 affichent-ils davantage au m² ?

Parce qu’une petite surface conserve un prix global plus accessible. Le budget total reste atteignable pour davantage d’acquéreurs, tandis que la cuisine, la salle d’eau, les équipements et les prestations représentent une part plus importante de la valeur.

Ce phénomène existe dans de nombreux marchés.

Mais au Finosello, il est particulièrement visible dans les ventes enregistrées.

Une précaution demeure : les T2 ne représentent que 11 transactions. Leur médiane est donc informative, mais elle repose sur un marché beaucoup moins profond que celui des T3 et des T4.

Le quartier est stable. Les appartements, eux, ne sont pas interchangeables

Les prix médians annuels montrent une remarquable continuité :

• 2 601 €/m² en 2023 ;
• 2 605 €/m² en 2024 ;
• 2 662 €/m² en 2025.

Entre 2023 et 2025, la hausse observée n’est que d’environ 2,3 %.

Le Finosello apparaît donc comme un marché relativement stable.

Mais stable ne veut pas dire uniforme.

La moitié centrale des ventes se situe entre 2 336 et 3 126 €/m².

Soit 790 €/m² d’écart entre les deux bornes.

Pour un appartement de 80 m², cela représente 63 200 €.

Même dans un quartier où la médiane évolue peu, deux appartements de surface identique peuvent donc obtenir des prix très différents.

Ce n’est pas le quartier qui explique à lui seul cet écart.

Ce sont les qualités — ou les contraintes — du bien.

Ce que les acquéreurs paient réellement au Finosello

Un acquéreur n’achète pas « 75 m² au Finosello ».

Il achète un appartement précis.

Il voit immédiatement :

• les travaux qu’il devra financer ;
• la facilité pour garer sa voiture ;
• la lumière dans le séjour ;
• le vis-à-vis depuis les fenêtres ;
• l’état des parties communes ;
• le montant des charges ;
• les travaux votés ou susceptibles de l’être ;
• la présence d’un ascenseur, d’une cave ou d’un garage.

Ces éléments peuvent être absents des données de vente.

Mais ils sont au cœur de la décision de l’acquéreur.

Un T4 rénové, lumineux, fonctionnel et doté d’un stationnement peut défendre un positionnement dans la partie haute du marché.

Un appartement de même surface, mais nécessitant une rénovation complète dans une copropriété chargée en travaux, sera comparé beaucoup plus sévèrement.

Le prix au m² situe le bien. Ses caractéristiques permettent de défendre — ou non — sa place dans la fourchette.

La vraie information à retenir

Le prix médian de 2 689 €/m² n’est pas « le prix du Finosello ».

C’est le point d’équilibre d’un marché largement dominé par les appartements familiaux.

Pour un T3 ou un T4, ce chiffre constitue un repère cohérent.

Pour un T2, il peut sous-représenter fortement le niveau observé.

Et pour tous les appartements, il reste incapable d’intégrer seul l’état, l’étage, la luminosité, le stationnement ou la situation de la copropriété.

La bonne question n’est donc pas :

Combien vaut le mètre carré au Finosello ?

Mais :

Parmi les 92 ventes enregistrées, lesquelles racontent vraiment l’histoire de mon appartement ?

Vous possédez un appartement au Finosello ?

Retrouvez les ventes réelles, l’évolution des prix, les typologies les plus vendues et les résidences les plus actives sur la page Prix immobilier au Finosello.