Méthodologie : d'où viennent les prix publiés

• DVF (DGFiP) : les ventes immobilières enregistrées par l'administration fiscale — date, nature de la vente, valeur foncière, surface bâtie, nombre de pièces. Accès public aux données DVF officielles. Données DVF publiées par la DGFiP le 7 avril 2026 et intégrées à Ajaccio Estimation le 1er mai 2026. Prochaine publication officielle attendue en octobre 2026.
• Cadastre : chaque fiche correspond à une parcelle, identifiée par sa référence cadastrale.
• RNIC (Agence nationale de l'habitat) : le registre national des copropriétés — nombre de lots, période de construction, syndic déclaré.
• DPE (ADEME) : les diagnostics de performance énergétique enregistrés à proximité de la parcelle.
• Géorisques : les risques naturels et technologiques, recensés à l'échelle de la commune et publiés sur la page Risques à Ajaccio.
• INSEE : le code officiel de la commune d'Ajaccio, 2A004, qui délimite le périmètre de toutes les requêtes (données INSEE).

Une fiche retient les ventes des dix dernières années sur la parcelle, à trois conditions :

• vente de gré à gré (nature « Vente ») : ventes en l'état futur d'achèvement, adjudications et échanges sont écartés ;
• appartement ou maison, surface bâtie renseignée ;
• prix au m² — valeur foncière divisée par la surface réelle bâtie — compris entre 1 000 et 15 000 € : en dehors, la vente porte le plus souvent sur plusieurs lots ou sur une surface mal saisie.

Sur les ventes retenues, la fiche publie :

Prix médian au m²

La moitié des ventes s'est faite au-dessus, l'autre moitié au-dessous. La médiane réagit peu aux ventes atypiques, contrairement à la moyenne.

Fourchette P25 – P75

La moitié centrale des ventes : un quart se situe sous la borne basse, un quart au-dessus de la borne haute.

Évolution sur cinq ans

Médiane des ventes des cinq dernières années comparée à celle des cinq années précédentes, quand les deux périodes comptent des ventes.

Prix par typologie

Appartements, d'après le nombre de pièces déclaré à l'acte ; la fourchette est calculée pour la surface médiane de la typologie. Sous 3 ventes, la typologie est signalée comme échantillon réduit.

Transactions récentes

Les ventes des cinq dernières années, prix nets vendeur, hors frais de notaire et d'agence.

Le volume de ventes fixe ce que la fiche publie :

• 8 ventes ou plus — confiance élevée : médiane, fourchette, prix minimum et maximum observés.
• 3 à 7 ventes — confiance modérée : médiane et fourchette, signalées comme repères à confirmer.
• Moins de 3 ventes — données insuffisantes : aucun prix n'est publié, la fiche renvoie vers les prix de la rue et l'estimation.

Deux lots de même surface dans une même résidence ne se vendent pas au même prix. L'étage et la présence d'un ascenseur, l'orientation, la vue dégagée ou non, le stationnement, le montant des charges et l'étiquette énergétique expliquent l'essentiel de l'écart entre la borne basse et la borne haute. La médiane situe la résidence ; elle ne remplace pas la visite du lot.

Chaque fiche chiffre cet écart : borne haute moins borne basse, en €/m² et en pourcentage de la borne basse, puis en euros pour la surface médiane des logements vendus sur la parcelle. La lecture qui l'accompagne dépend de son ampleur : sous 15 %, entre 15 et 35 %, au-delà de 35 %.

Le lien « Simuler pour ce bien » transmet au calculateur de prêt un prix de départ : prix médian au m² de la fiche multiplié par la surface médiane des ventes, arrondi au millier d'euros.

• Copropriété : rattachée au registre par la référence cadastrale, jamais par le seul nom de voie, qui produit de faux rattachements.
• Diagnostics énergétiques : DPE enregistrés par l'ADEME dans un rayon de 100 mètres autour de la parcelle.
• Distance au littoral : à vol d'oiseau, depuis les coordonnées des ventes DVF géolocalisées jusqu'au point le plus proche d'un relevé du trait de côte d'Ajaccio (OpenStreetMap, IGN BD TOPO).
• Localisation : point calculé depuis les mêmes coordonnées, sur fond de carte OpenStreetMap.

• DVF est publiée deux fois par an : les ventes des derniers mois n'y figurent pas encore.
• Une parcelle n'est pas toujours un immeuble : une résidence peut s'étendre sur plusieurs parcelles, une parcelle porter plusieurs bâtiments.
• DVF ne décrit ni l'étage, ni la vue, ni l'état du bien : d'où la fourchette, et l'intérêt d'une estimation qui les prend en compte. L'estimateur suit une méthode voisine, décrite dans le guide estimation à Ajaccio : au-delà du prix au m².

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