Outil · Investissement
Rentabilité locative : le calcul brut, net et après impôt
Le rendement brut est le chiffre qu’affichent les annonces ; ce n’est pas celui que vous encaisserez. Choisissez le type de location, l’outil déduit charges, taxe foncière, impôt et prélèvements sociaux, et compare les régimes micro et réel pour votre cas.
Étape 1 : Votre location
Elle fixe l’abattement, les plafonds et les prélèvements sociaux.
Régime fiscal
Meublé à l’année ou meublé de tourisme classé : abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers. Recettes plafonnées à 77 700 €.
Étape 2 : Le bien et les loyers
Prix frais compris, loyer hors charges.
Prix du bien augmenté des frais de notaire et des éventuels travaux.
Étape 3 : Charges et fiscalité
Ce qui sépare le rendement brut du rendement réel.
Montant de l’avis, ou calculé avec les taux d’Ajaccio dans l’outil taxe foncière.
Tranche marginale d’imposition
Pour obtenir le cash-flow mensuel. Laissez à 0 pour un achat comptant.
Rendement net après impôt
2,23 %
Loyers encaissés 10 800 € par an. Après 2 600 € de charges et 2 624 € d’impôt et de prélèvements sociaux, il reste 5 576 € par an, soit le rendement affiché sur le capital engagé.
Rendement brut
4,32 %
Net de charges
3,28 %
Revenu net / an
5 576 €
Ce que devient votre loyer annuel
- Revenu net qui vous reste5 576 €52 %
- Charges et taxe foncière2 600 €24 %
- Impôt + prélèvements sociaux (18,6 %)2 624 €24 %
Et au régime réel ?
2,90 %+ 0,67 %
Le régime réel ferait mieux ici, soit 1 677 € de plus par an.
Voir le détail du calcul
Hors gros travaux et hors revente. Les amortissements déduits en meublé seront réintégrés dans la plus-value à la revente : voir le calcul de plus-value.
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Rendements brut, net et net-net, impôt et cash-flow, par e-mail et en PDF — à joindre à votre dossier de financement.
Simulation indicative, établie à partir des barèmes en vigueur à la date affichée. Elle ne constitue pas un conseil fiscal : le choix du régime engage plusieurs années et relève d’un conseiller fiscal ou d’un expert-comptable.
L’essentiel
- Rendement brut = loyers annuels ÷ prix d’achat frais inclus. Rendement net = même calcul après charges non récupérables et taxe foncière. Rendement net-net = après impôt et prélèvements sociaux.
- Prélèvements sociaux en 2026 : 17,2 % sur une location nue, 18,6 % sur une location meublée non professionnelle (LFSS 2026).
- Régime micro : abattement de 30 % en location nue (jusqu’à 15 000 €), 50 % en meublé à l’année ou de tourisme classé (jusqu’à 77 700 €), 30 % seulement en meublé de tourisme non classé (jusqu’à 15 000 €).
- Exemple : un meublé acheté 250 000 € frais inclus, loué 900 € par mois, rapporte 4,32 % brut et 2,23 % après impôt au micro-BIC (tranche à 30 %), contre 2,90 % au réel.
Les régimes micro et leurs plafonds en 2026
| Location | Régime micro | Abattement | Plafond de recettes | Prélèv. sociaux |
|---|---|---|---|---|
| Location nue | Micro-foncier | 30 % | 15 000 € | 17,2 % |
| Meublé à l’année | Micro-BIC | 50 % | 77 700 € | 18,6 % |
| Meublé de tourisme classé | Micro-BIC | 50 % | 77 700 € | 18,6 % |
| Meublé de tourisme non classé | Micro-BIC | 30 % | 15 000 € | 18,6 % |
Au-delà du plafond, le régime réel s’applique d’office. En dessous, il reste possible sur option : charges exactes, intérêts d’emprunt et, en meublé, amortissement du bien viennent alors en déduction.
Brut, net, net-net : trois chiffres, trois usages
Le rendement brut sert à trier les annonces : rapide, comparable, mais trompeur. Il ignore les charges de copropriété non récupérables, l’assurance, la gestion, la vacance entre deux locataires et la taxe foncière, qui peut représenter plus d’un mois de loyer par an.
Le rendement net corrige ces charges ; le net-net retire l’impôt. C’est lui qui dit si l’investissement rapporte davantage qu’un placement sans risque, et lui qui varie le plus d’un investisseur à l’autre, selon sa tranche d’imposition et le régime choisi.
À Ajaccio : les chiffres pour caler le calcul
La taxe foncière est souvent la charge la plus sous-estimée. À Ajaccio, le taux global est de 37,91 % en 2025, auxquels s’ajoutent 20,57 % de taxe d’ordures ménagères — récupérable sur le locataire en location à l’année. Le calcul de taxe foncière donne le montant exact à partir de l’avis du vendeur.
Pour le prix d’achat, partez des prix au mètre carré réellement enregistrés à Ajaccio, ajoutez les frais de notaire, puis mesurez l’effet du financement avec le calculateur de prêt. À la revente, le calcul de plus-value complète le tableau.
Questions fréquentes sur la rentabilité locative
Le rendement brut rapporte les loyers annuels au prix d’achat frais inclus. Le rendement net retranche les charges non récupérables et la taxe foncière. Le rendement net-net retranche en plus l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux : c’est le seul comparable à un placement financier. Les trois s’expriment en pourcentage du capital investi.
Il n’existe pas de seuil universel. Un rendement se juge net d’impôt, face au rendement d’un placement sans risque et au risque propre au bien : vacance, impayés, gros travaux, évolution du prix à la revente. Un rendement brut élevé obtenu avec des charges ou une vacance importantes peut se révéler inférieur, une fois net, à celui d’un bien plus cher mais mieux situé.
Le régime micro est avantageux tant que vos charges réelles restent inférieures à l’abattement forfaitaire. Au-delà, le réel devient plus favorable, au prix d’une comptabilité. En meublé, le réel permet en plus d’amortir le bien, ce qui efface souvent l’impôt pendant plusieurs années — mais ces amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente depuis 2025. Le simulateur affiche les deux régimes côte à côte.
Depuis les revenus 2025, un meublé de tourisme non classé ne bénéficie plus que d’un abattement de 30 % au régime micro-BIC, dans la limite de 15 000 € de recettes. Un meublé de tourisme classé conserve 50 % jusqu’à 77 700 €, comme la location meublée à l’année. Faire classer son meublé redevient donc un levier fiscal direct.
Cela dépend de la location. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté les prélèvements sociaux à 18,6 % sur les revenus de location meublée non professionnelle. Les revenus fonciers d’une location nue restent à 17,2 %.
Oui, de deux façons. Au régime réel, les intérêts d’emprunt de l’année se déduisent des loyers et réduisent l’impôt. Et si vous indiquez la mensualité, le simulateur calcule le cash-flow mensuel : ce qui reste, ou manque, chaque mois après charges, impôt et remboursement du prêt.
À consulter ensuite
Sources officielles
- impots.gouv.fr — régimes d’imposition des loyers
- Service-public.fr — location meublée
- Service-public.fr — location non meublée
Édité par Ajaccio Estimation. Barèmes issus du code de commerce, du code général des impôts et des textes officiels en vigueur, centralisés dans un module daté.
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L’estimation s’appuie sur les ventes réellement enregistrées à Ajaccio, secteur par secteur. Gratuite et sans inscription.