Outil · Patrimoine professionnel
Plus-value professionnelle immobilière : le calculateur LMP, entreprise et société à l’IS
Quand le bien vendu figure au bilan, les règles des particuliers ne s’appliquent plus : les amortissements reviennent dans le calcul, la durée de détention joue autrement et des exonérations propres aux petites activités s’ouvrent. Choisissez votre statut, l’outil ne vous pose que les questions utiles.
Étape 1 : Votre statut
Qui détient le bien, et comment il est imposé.
Étape 2 : Le bien et la vente
Chiffres issus de votre bilan et du compromis.
Net des frais de vente à votre charge.
Repère : bâti ≈ 85 % de la valeur, amorti sur 30 ans. Remplacez par le chiffre de votre bilan dès que possible.
Étape 3 : Votre activité
Pour savoir quelles exonérations s’ouvrent.
Exonération totale jusqu’à 90 000 €, partielle jusqu’à 126 000 €.
Tranche marginale d’imposition
Impôt total sur la plus-value
39 240 €
Sur 240 000 € de plus-value, 90 000 € sont à court terme et 150 000 € à long terme. Après abattements et exonérations, il vous reste 200 760 €.
Court terme
90 000 €
Long terme
150 000 €
Gain net
200 760 €
Décomposition de l’impôt
- Cotisations sociales sur le court terme (35 %)31 500 €80 %
- Prélèvements sociaux (17,2 %)7 740 €20 %
Ce qui s’applique à votre cas
- Appliqué : Plus-value à court terme : 90 000 €Elle correspond aux amortissements pratiqués, qui sont « repris » : barème de l’impôt et cotisations sociales.
- Appliqué : Abattement pour durée de détention — art. 151 septies B10 % par année au-delà de la 5e : 70 % du long terme effacés.
- Appliqué : Exonération des petites entreprises — art. 151 septiesExonération totale d’impôt sur le revenu : recettes sous 90 000 €. Les prélèvements et cotisations sociales restent dus.
Repère : le même bien en LMNP
54 548 €
Au régime des particuliers, amortissements réintégrés au prix d’acquisition, forfait travaux et abattements pour durée de détention. Votre régime actuel coûte 15 308 € de moins. Ordre de grandeur : changer de régime a d’autres effets, sur plusieurs années.
Voir le détail du calcul
L’impôt sur la plus-value à court terme peut être étalé sur trois ans. Non intégrés ici : exonération en cas de départ à la retraite (art. 151 septies A), transmission d’entreprise (art. 238 quindecies) et compensation avec d’autres moins-values.
Recevoir le détail de ma plus-value professionnelle
Court et long terme, exonérations applicables : un document à partager avec votre expert-comptable.
Simulation indicative, établie à partir des barèmes en vigueur à la date affichée. Le régime des plus-values professionnelles dépend de votre comptabilité et de votre situation d’ensemble : il ne remplace pas l’analyse de votre expert-comptable.
L’essentiel
- La plus-value professionnelle se mesure sur la valeur nette comptable : prix de cession moins valeur d’origine diminuée des amortissements. Tout euro amorti revient dans le calcul.
- Entreprise à l’impôt sur le revenu et LMP : la part égale aux amortissements est à court terme (barème + cotisations sociales) ; le surplus est à long terme, taxé à 30 % (12,8 % + 17,2 %).
- Le long terme d’un immeuble affecté à l’exploitation bénéficie d’un abattement de 10 % par an au-delà de 5 ans : il est exonéré après 15 ans (article 151 septies B).
- Après 5 ans d’activité, l’impôt sur le revenu est effacé si les recettes ne dépassent pas 90 000 € (services, location meublée) ou 250 000 € (commerce, hébergement), en partie jusqu’à 126 000 € et 350 000 € (article 151 septies).
- En société à l’IS, ni court terme, ni abattement : la plus-value est taxée à 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà.
Court terme, long terme : un exemple chiffré
Un logement meublé inscrit à l’actif pour 300 000 €, amorti de 90 000 €, revendu 450 000 € après 12 ans. Valeur nette comptable : 210 000 € ; plus-value : 240 000 €, dont 90 000 € à court terme — les amortissements repris — et 150 000 € à long terme.
Détenu depuis 12 ans, le long terme bénéficie d’un abattement de 70 %. En loueur professionnel à 40 000 € de recettes annuelles, l’exonération des petites entreprises efface l’impôt sur le revenu : il reste 39 240 € de charges sociales. À 150 000 € de recettes, sans exonération, la facture monte à 72 000 € (tranche à 30 %). Le même bien dans une société à l’IS supporterait 55 750 € d’impôt sur les sociétés, avant toute distribution.
Les seuils de l’exonération des petites entreprises
| Activité | Exonération totale | Exonération partielle |
|---|---|---|
| Services, professions libérales, location meublée | ≤ 90 000 € | jusqu’à 126 000 € |
| Commerce, restauration, hébergement | ≤ 250 000 € | jusqu’à 350 000 € |
Les recettes s’apprécient en moyenne sur les deux exercices précédant la vente. Entre les deux seuils, la part exonérée décroît linéairement jusqu’à zéro. Condition commune : au moins 5 ans d’activité à la date de la cession. L’exonération porte sur l’impôt sur le revenu ; les prélèvements sociaux sur le long terme restent dus.
LMP ou LMNP : ce que le statut change à la revente
Le statut de loueur en meublé professionnel s’applique lorsque les recettes meublées du foyer dépassent 23 000 € par an et excèdent ses autres revenus d’activité. En dessous, le loueur est non professionnel (LMNP) et relève à la revente du régime des particuliers : abattements pour durée de détention jusqu’à 22 et 30 ans, mais amortissements réintégrés au calcul depuis la loi de finances pour 2025.
Aucun des deux régimes n’est meilleur en soi : tout dépend des recettes, de la durée de détention et du montant amorti. Le simulateur affiche ce repère pour votre cas ; le calculateur de plus-value des particuliers détaille le régime LMNP.
Vendre un local ou un meublé à Ajaccio
Le prix de cession pèse directement sur la plus-value : un prix réaliste évite de sous-estimer l’impôt. Pour un logement, partez des prix observés à Ajaccio ou d’une estimation fondée sur les ventes comparables. Pour situer la charge annuelle du bien jusqu’à la vente, la taxe foncière d’Ajaccio se calcule avec les taux officiels.
Questions fréquentes sur la plus-value professionnelle
C’est le gain réalisé à la vente d’un bien inscrit à l’actif d’une activité : local d’un commerçant ou d’un professionnel libéral, logement loué en meublé professionnel, immeuble d’une société à l’impôt sur les sociétés. Elle se mesure par rapport à la valeur nette comptable — valeur d’origine moins amortissements —, et non par rapport au prix d’achat comme pour un particulier.
La part égale aux amortissements pratiqués est une plus-value à court terme : elle s’ajoute au revenu professionnel, imposée au barème et soumise aux cotisations sociales. Le surplus, si le bien est détenu depuis au moins 2 ans, est une plus-value à long terme taxée à 12,8 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, après un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5e.
Oui, d’impôt sur le revenu. Après 5 ans d’activité, l’exonération est totale si les recettes annuelles moyennes ne dépassent pas 90 000 €, partielle jusqu’à 126 000 €. Elle couvre le court comme le long terme, mais les prélèvements sociaux sur le long terme et les cotisations sociales sur le court terme restent dus. Indépendamment, le long terme est totalement effacé au bout de 15 ans de détention.
Parce que chaque euro amorti pendant la détention redevient imposable à la vente, et qu’aucun abattement pour durée de détention n’existe à l’IS. La plus-value rejoint le bénéfice de l’exercice, taxé à 15 % jusqu’à 42 500 € puis 25 %. Si le gain est ensuite distribué, les dividendes supportent la flat tax de 31,4 %.
Oui. Pour une entreprise à l’impôt sur le revenu, la plus-value nette à court terme peut être imposée par tiers, sur l’année de la vente et les deux suivantes. Cet étalement lisse l’effet sur la tranche marginale mais ne réduit pas le montant total ; il n’est pas modélisé par le simulateur.
Non. Les terrains à bâtir sont exclus à la fois de l’exonération des petites entreprises et de l’abattement pour durée de détention des biens immobiliers professionnels. Leur plus-value reste imposée selon le régime court terme / long terme de droit commun.
À consulter ensuite
Sources officielles
- Légifrance — article 151 septies du CGI
- Légifrance — article 151 septies B du CGI
- impots.gouv.fr — exonération des petites entreprises
Édité par Ajaccio Estimation. Barèmes issus du code de commerce, du code général des impôts et des textes officiels en vigueur, centralisés dans un module daté.
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L’estimation s’appuie sur les ventes réellement enregistrées à Ajaccio, secteur par secteur. Gratuite et sans inscription.