Outil · Vente
Plus-value immobilière : le calcul de l’impôt, barèmes 2026
Vendre plus cher que l’on a acheté déclenche un impôt, sauf pour la résidence principale. Son montant dépend moins du prix que de trois leviers : ce que vous pouvez ajouter au prix d’achat, la durée de détention et la nature du bien. L’outil les rend visibles, et montre ce que changerait une vente plus tardive.
Étape 1 : Le bien vendu
Sa nature décide du régime applicable.
Vous l’avez reçu par
Étape 2 : Les prix
Tels qu’ils figurent dans les actes.
Prix figurant dans l’acte d’acquisition, hors frais.
Étape 3 : Durée et dépenses
Ce qui réduit la plus-value imposable.
Frais d’acquisition
Travaux
Impôt total sur la plus-value
19 848 €
Plus-value brute 68 250 €. Après 10 ans de détention, les abattements ramènent l’imposition au chiffre affiché ; il vous reste 48 402 € de gain net.
Abattement impôt
30 %
Abattement social
8,25 %
Gain net
48 402 €
Décomposition de l’impôt
- Impôt sur le revenu (19 %)9 077 €46 %
- Prélèvements sociaux (17,2 %)10 771 €54 %
| 0 an | 39 553 € |
|---|---|
| 1 an | 39 553 € |
| 2 ans | 39 553 € |
| 3 ans | 39 553 € |
| 4 ans | 39 553 € |
| 5 ans | 39 553 € |
| 6 ans | 25 018 € |
| 7 ans | 23 964 € |
| 8 ans | 22 709 € |
| 9 ans | 21 450 € |
| 10 ans | 19 848 € |
| 11 ans | 18 876 € |
| 12 ans | 17 904 € |
| 13 ans | 16 933 € |
| 14 ans | 15 961 € |
| 15 ans | 14 989 € |
| 16 ans | 14 017 € |
| 17 ans | 13 046 € |
| 18 ans | 12 074 € |
| 19 ans | 11 102 € |
| 20 ans | 10 130 € |
| 21 ans | 9 159 € |
| 22 ans | 8 452 € |
| 23 ans | 7 396 € |
| 24 ans | 6 339 € |
| 25 ans | 5 283 € |
| 26 ans | 4 226 € |
| 27 ans | 3 170 € |
| 28 ans | 2 113 € |
| 29 ans | 1 057 € |
| 30 ans | 0 € |
| 31 ans | 0 € |
Vendre dans 12 ans, à 22 ans de détention, ramènerait l’impôt à 8 452 € (− 11 396 €), à prix de vente identique.
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Deux horloges distinctes : l’impôt sur le revenu s’efface à 22 ans de détention, les prélèvements sociaux à 30 ans. Entre les deux, seuls les prélèvements sociaux restent dus.
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Le calcul complet, les abattements et l’impôt selon la date de vente — à transmettre à votre notaire.
Simulation indicative, établie à partir des barèmes en vigueur à la date affichée. Elle ne constitue pas un conseil fiscal : la déclaration de plus-value est établie et l’impôt prélevé par le notaire le jour de la vente.
L’essentiel
- La plus-value imposable est la différence entre le prix de vente, net des frais du vendeur, et le prix d’achat majoré des frais (réels ou 7,5 %) et des travaux (factures ou 15 % après 5 ans).
- Elle est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements — taux maintenu en 2026 pour l’immobilier.
- L’impôt sur le revenu disparaît après 22 ans de détention, les prélèvements sociaux après 30 ans.
- La résidence principale est exonérée, quelle que soit la durée de détention.
- Exemple : un bien acheté 230 000 € et revendu 350 000 € après 10 ans supporte 19 848 € d’impôt avec les forfaits, sur une plus-value brute de 68 250 €.
Le barème des abattements pour durée de détention
Deux calendriers coexistent. Pour l’impôt sur le revenu : 6 % par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e. Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,6 % la 22e, puis 9 % par an jusqu’à la 30e.
| Durée de détention | Abattement impôt | Abattement social |
|---|---|---|
| 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6 ans | 6 % | 1,65 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % |
| 15 ans | 60 % | 16,5 % |
| 20 ans | 90 % | 24,75 % |
| 21 ans | 96 % | 26,4 % |
| 22 ans | 100 % | 28 % |
| 25 ans | 100 % | 55 % |
| 28 ans | 100 % | 82 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % |
Au sommet du barème, une surtaxe de 2 à 6 % frappe les plus-values imposables supérieures à 50 000 €. Elle ne concerne pas les terrains à bâtir.
Ce qui se déduit avant l’impôt
Côté vente, les frais que vous supportez — commission d’agence à votre charge, diagnostics obligatoires, mainlevée d’hypothèque — réduisent le prix de cession, sur justificatifs.
Côté achat, le prix payé se majore des frais d’acquisition : leur montant réel, ou un forfait de 7,5 % du prix, sans justificatif. Les travaux s’y ajoutent : factures d’entreprise pour la construction, l’agrandissement ou l’amélioration, ou forfait de 15 % dès 6 ans de détention — même sans aucun travaux réalisés. L’entretien et les réparations ne comptent jamais.
Retenez toujours l’option la plus favorable, poste par poste : sur un bien acheté il y a longtemps, les deux forfaits cumulés ajoutent 22,5 % au prix d’achat.
Les exonérations à vérifier avant de vendre
- Résidence principale au jour de la vente, et ses dépendances vendues en même temps.
- Première vente d’un logement autre que la résidence principale, si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédentes et que vous réinvestissez le prix dans son achat sous 24 mois, à hauteur du montant réinvesti.
- Prix de vente inférieur ou égal à 15 000 €, apprécié bien par bien.
- Retraités et invalides de condition modeste, non redevables de l’impôt sur la fortune immobilière et sous plafond de revenu fiscal.
Seule la résidence principale est intégrée au simulateur ; les autres cas s’examinent avec le notaire, pièces à l’appui.
À Ajaccio : fixer d’abord le bon prix de vente
Dans le calcul, le prix de vente est la seule variable que vous ne connaissez pas encore. Une hypothèse trop haute gonfle l’impôt attendu, une hypothèse trop basse le masque. Partez des ventes réellement enregistrées : les prix au mètre carré à Ajaccio, secteur par secteur, ou une estimation de votre bien fondée sur les transactions comparables.
Bien reçu en héritage ou détenu en indivision ? Les règles de calcul changent sur le prix d’acquisition : voir notre page sur l’estimation en succession. Si le bien figure à l’actif d’une activité ou d’une société, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique.
Questions fréquentes sur la plus-value immobilière
On part du prix de vente, diminué des frais supportés par le vendeur (agence, diagnostics). On retranche le prix d’achat, majoré des frais d’acquisition (réels ou forfait de 7,5 %) et des travaux (factures, ou forfait de 15 % au-delà de 5 ans de détention). Sur la plus-value brute obtenue, deux abattements pour durée de détention s’appliquent, l’un pour l’impôt sur le revenu (19 %), l’autre pour les prélèvements sociaux (17,2 %).
Après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu, après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Entre ces deux durées, seuls les prélèvements sociaux restent dus, sur une base déjà largement réduite. Aucun abattement ne joue avant la sixième année.
Le notaire. Il établit la déclaration de plus-value, calcule l’impôt et le prélève directement sur le prix de vente le jour de la signature, avant de vous verser le solde. Vous reportez ensuite le montant de la plus-value sur votre déclaration de revenus, pour information.
Non. Seuls sont admis les travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration réalisés par une entreprise et justifiés par des factures, qui n’ont pas déjà été déduits de revenus locatifs. À défaut, le forfait de 15 % du prix d’achat s’applique sans justificatif, dès que le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits des loyers meublés viennent minorer le prix d’acquisition lors de la revente : la plus-value imposable augmente d’autant. Les logements situés en résidence-services pour étudiants, personnes âgées ou handicapées échappent à cette réintégration. Le reste du calcul — abattements, taux, surtaxe — ne change pas.
Pas pour la plus-value immobilière. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté les prélèvements sociaux à 18,6 % sur une partie des revenus du capital, mais les plus-values immobilières des particuliers et les revenus fonciers restent à 17,2 %.
Le prix d’acquisition est la valeur retenue dans la déclaration de succession ou l’acte de donation. Seuls les frais réellement payés s’y ajoutent — droits de succession ou de donation afférents au bien, frais d’acte —, le forfait de 7,5 % n’étant pas admis. La durée de détention court à partir du décès ou de la donation. Le forfait travaux de 15 % reste ouvert au-delà de cinq ans.
À consulter ensuite
Sources officielles
- BOFiP — détermination de la plus-value brute
- Service-public.fr — plus-value immobilière
- Légifrance — article 150 V du CGI
Édité par Ajaccio Estimation. Barèmes issus du code de commerce, du code général des impôts et des textes officiels en vigueur, centralisés dans un module daté.
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L’estimation s’appuie sur les ventes réellement enregistrées à Ajaccio, secteur par secteur. Gratuite et sans inscription.