Un appartement de 95 m² s’est vendu 368 000 € à la Résidence Le Stella, chemin de la Pietrina, à Ajaccio.
Un autre appartement de 95 m², dans le même immeuble, s’était vendu 282 000 € trente mois plus tôt.
Même surface, même adresse, 86 000 € d’écart.
Le prix médian de la résidence s’établit à 3 530 €/m².
Ce chiffre situe la résidence dans la ville. Il ne fixe la valeur d’aucun lot en particulier.
1. Ce que 3 530 €/m² veut réellement dire
Cette médiane est calculée à partir des ventes enregistrées sur l’adresse de la résidence et sur le chemin de la Pietrina.
Il ne s’agit pas d’estimations de portail, mais d’actes signés chez le notaire puis transmis à la DGFiP.
Avec une réserve déterminante : cette médiane repose sur quatre ventes en dix ans.
Une moyenne de quartier s’appuie sur plusieurs centaines de transactions. Celle-ci s’appuie sur quatre.
La fourchette centrale observée va de 3 328 €/m² à 3 677 €/m². Et même à l’intérieur de cette plage, les écarts entre logements restent réels.
| Date | Surface | Prix | Prix au m² |
|---|---|---|---|
| 17/04/2025 | 95 m² | 368 000 € | 3 874 €/m² |
| 23/03/2023 | 36 m² | 130 000 € | 3 611 €/m² |
| 29/09/2022 | 95 m² | 282 000 € | 2 968 €/m² |
| 08/06/2021 | 87 m² | 300 000 € | 3 448 €/m² |
Les trois premières lignes concernent le 6 chemin de la Pietrina. La quatrième porte sur le 9 avenue Beverini-Vico, sur le même ensemble bâti.
2. Pourquoi deux appartements identiques s’écartent de 86 000 €
Les deux ventes de 95 m² encadrent la question : 282 000 € en septembre 2022, 368 000 € en avril 2025.
Une partie de l’écart s’explique par le marché ajaccien, qui s’est tendu sur la période.
Le reste ne s’explique pas par la statistique.
L’étage, la vue, l’état intérieur, la présence d’un extérieur et la conduite de la négociation pèsent sur le prix final.
Entre deux lots comparables d’une même cage d’escalier, affichant la même surface au cadastre, l’écart constaté sur le terrain dépasse régulièrement 20 % une fois la négociation terminée.
« Une médiane calculée sur quatre ventes indique un ordre de grandeur, jamais un prix de vente. »
Pour savoir de quel côté de la fourchette se situe un logement précis, une estimation affinée reste nécessaire.
3. Une copropriété sans syndic déclaré depuis le 19 juin 2026
Le Registre national d’immatriculation des copropriétés (RNIC) a mis la fiche de la résidence à jour le 27 juin 2026.
Il indique, pour la Résidence Le Stella : mandat expiré sans successeur déclaré, avec une fin de dernier mandat au 19 juin 2026. Aucun syndic nommé, aucun type de syndic renseigné.
Cette ligne est purement administrative. Elle ne dit rien de l’état d’un appartement.
Elle a néanmoins un effet concret sur un projet de vente.
Un acquéreur et son notaire réclament le carnet d’entretien, les procès-verbaux d’assemblée générale et le pré-état daté.
Sans syndic déclaré, la question de savoir qui fournit ces pièces se pose immédiatement.
Le délai qui en découle se traduit souvent par plusieurs semaines de flottement au moment du compromis. Un acquéreur qui attend compare, relit son offre et revient parfois avec un chiffre revu à la baisse.
Le point utile à vérifier avant toute mise en vente : une désignation de nouveau syndic est-elle en cours ?
4. Un bâti ancien, mais des DPE meilleurs qu’attendu
L’immeuble a été construit entre 1949 et 1974, avec une date de référence située autour de 1957.
Ce profil laisse habituellement attendre des classements énergétiques dégradés.
Les diagnostics enregistrés par l’ADEME racontent autre chose.
Sur 161 diagnostics recensés dans un rayon de 100 mètres autour de la résidence, la classe C domine avec 68 logements, soit 42 % du parc. Vingt-sept ressortent en B, six en A.
63 % en A, B ou C
Cinq logements seulement tombent en classe F.
Pour de l’ancien ajaccien chauffé à l’électricité, sur un bâti daté des années 1950, ce niveau reste peu fréquent dans le 20000.
Une réserve s’impose toutefois : ces chiffres décrivent le secteur, pas un logement. Le DPE d’un lot reste individuel et ne se déduit pas d’une moyenne de quartier.
5. Ce que Géorisques indique sur la parcelle
La parcelle porte la référence 2A004000BW0354, en Corse-du-Sud.
Cinq aléas y sont répertoriés par le BRGM.
- le feu de forêt, en risque élevé — situation courante sur un secteur ajaccien bordé de maquis ;
- la sismicité de zone 3, en aléa modéré avec plan de prévention prescrit ;
- l’inondation par cours d’eau côtiers, en aléa modéré ;
- les mouvements de terrain, en aléa modéré ;
- le retrait-gonflement des argiles, en aléa faible, les sols granitiques dominant ici.
En pratique, un acquéreur posera la question du débroussaillement réglementaire et des conditions d’assurance. Cette réponse se prépare avant les visites, pas pendant.
6. Les cinq points à traiter avant une mise en vente
- Rassembler le dernier appel de charges et le dernier procès-verbal d’assemblée générale. Ce sont les deux premières pièces demandées.
- Contacter un membre du conseil syndical. Quelques minutes suffisent à savoir si une désignation de syndic est en cours.
- Faire établir le DPE en amont. Avec 63 % du secteur classé A, B ou C, un bon classement devient un argument de prix.
- Se positionner dans la fourchette, pas sur la médiane. Un étage élevé avec vue ne se vend pas au prix d’un rez-de-jardin.
- Fixer le prix avant publication. Le taux de négociation moyen constaté à Ajaccio est de l’ordre de 5 %, soit environ 13 200 € sur un bien affiché 264 000 €.
Questions fréquentes sur la Résidence Le Stella
Quel est le prix au m² à la Résidence Le Stella ?
La médiane s’établit à 3 530 €/m², dans une fourchette de 3 328 à 3 677 €/m². Ce chiffre repose sur quatre ventes en dix ans, ce qui impose une confiance modérée : un lot peut s’en écarter sensiblement dans un sens comme dans l’autre.
Un mandat de syndic expiré empêche-t-il de vendre ?
Non. La vente reste possible. La collecte des pièces obligatoires demande en revanche davantage de temps, et ce délai se paie généralement lors de la négociation.
L’absence de parking fait-elle baisser la valeur ?
Le RNIC ne déclare aucun lot de stationnement parmi les 50 lots de la copropriété. À Ajaccio, un stationnement privatif se valorise nettement : son absence pèse dans la comparaison avec les copropriétés équipées.
Comment obtenir la valeur d’un lot précis ?
L’étage, l’exposition et l’état intérieur changent le résultat. L’outil d’estimation intègre ces critères à partir des ventes DVF réelles enregistrées sur la rue.
Trois chiffres à retenir
3 530 €/m² : un point de départ, pas un prix.
63 % de bâti classé A, B ou C : l’argument le plus solide du secteur.
19 juin 2026 : la date à laquelle la copropriété s’est retrouvée sans syndic déclaré.
À la Résidence Le Stella, la médiane situe l’immeuble dans la ville. Elle ne classe aucun lot à l’intérieur de l’immeuble.
Le chemin de la Pietrina
Ventes enregistrées, prix médians et résidences recensées sur le chemin de la Pietrina, à Ajaccio.
Projet de vente à la Résidence Le Stella ?
La médiane de la résidence donne un repère. L’estimation tient ensuite compte de l’étage, de la vue et de l’état du logement.
D’où viennent ces chiffres ?
Les prix reposent sur les valeurs foncières publiées par la DGFiP (base DVF, millésime avril 2026) pour les mutations enregistrées sur l’adresse de la Résidence Le Stella et le chemin de la Pietrina, à Ajaccio (20000).
Quatre ventes exploitables ont été recensées sur dix ans. Ce volume impose de traiter la médiane comme un ordre de grandeur, et non comme une référence de prix.
Les informations de copropriété proviennent du Registre national d’immatriculation des copropriétés (Anah), dans sa mise à jour du 27 juin 2026.
Les classements énergétiques proviennent des diagnostics enregistrés par l’ADEME dans un rayon de 100 mètres autour de la résidence. Ils décrivent un secteur, pas un logement.
Les aléas naturels sont issus de Géorisques (BRGM) pour la parcelle 2A004000BW0354.
