Aux Cannes, on vend deux fois plus qu’au Finosello, au même prix

Deux quartiers d’Ajaccio.

Le même prix au mètre carré, à six pour cent près.

Et sur cinq ans, l’un a vu changer de mains beaucoup plus de logements que l’autre.

Pas un peu plus.

Vous ne le verrez sur aucune estimation en ligne.

Ce sont les volumes qui m’ont arrêté, pas les prix.

Les prix, vous les avez déjà en tête.

Ils traînent dans les annonces, dans les estimations, dans les conversations de fin de repas.

Les Cannes. Les Jardins de l’Empereur. Le Finosello.

Trois quartiers dont on vous dira volontiers qu’ils se valent.

Mais combien de logements y changent de propriétaire chaque année ?

Personne ne le compte.

Je m’explique.

D’abord, l’explication évidente

Vous pensez au prix.

Moi aussi.

Le moins cher s’échange plus vite. C’est mécanique.

Sauf que.

Voici ce que donnent les mutations enregistrées à ce jour.

Six pour cent entre les deux extrêmes.

Sur un 70 m², c’est l’écart entre deux offres reçues dans le même mois.

Le prix sort de l’enquête.

Deuxième réflexe : la taille du quartier.

Un parc plus grand produit mécaniquement plus de ventes.

Les trois pèsent entre 1 661 et 1 998 logements en copropriété.

Le même parc, à quelques centaines de lots près.

Même prix. Même taille. Des rythmes totalement différents.

L’objection qui pourrait tout effacer

Elle existe. Je préfère la poser tout de suite.

Le dénominateur de ce calcul vient du registre national des copropriétés.

Chaque syndicat y déclare ses lots.

Si ce registre couvrait mal l’un des trois quartiers, je compterais des ventes sur un parc fantôme.

Vous auriez raison de fermer la page.

Voilà ce qu’elle vaut ici.

Les trois quartiers ont une densité de syndicats comparable. Entre 32 et 59 immatriculations, pour des parcs de 1 600 à 2 000 lots.

Pour que le classement bascule, il faudrait un trou de couverture concentré sur un seul des trois.

Les trois se ressemblent trop pour ça.

J’ai forcé le test.

En faisant varier chaque dénominateur de vingt pour cent dans le sens le plus défavorable, l’ordre tient.

Je défendrai l’écart. Pas le centième de point.

Quand on vous compare à un quartier voisin « au même prix », la comparaison s’arrête au prix.

Maintenant, les chiffres

Moyenne des ensembles ajacciens mesurés : 3,18 %.

Regardez l’ordre.

Le moins cher est le plus actif. Jusque-là, tout va bien.

Mais les Jardins de l’Empereur sont à cinquante euros du mètre carré des Cannes.

Et ils tournent trente pour cent moins vite.

Le suspect

Je pense à la structure de détention, sans pouvoir le prouver ici.

Un parc habité par ses propriétaires bouge lentement.

On y entre pour y vivre. Et on change de vie moins souvent que de placement.

Là où les bailleurs sont nombreux, ça circule.

Un placement s’arbitre. Il se solde quand le rendement se tasse ou que la fiscalité change.

Deux quartiers au même prix peuvent donc s’échanger à des rythmes très différents.

Simplement parce qu’ils appartiennent à des gens différents.

C’est une hypothèse de praticien, pas une conclusion de fichier.

Reprenons.

Un élément va dans son sens.

Les Cannes, le plus rapide des trois, est aussi le moins cher et le mieux fourni en petites surfaces. Profil classique d’un parc où l’investissement locatif pèse.

Un autre la gêne. Et pas qu’un peu.

Les Jardins de l’Empereur affichent le même profil de prix, et tournent trente pour cent moins vite.

Si le prix bas attirait mécaniquement les bailleurs, les deux quartiers se comporteraient pareil.

Ils se comportent autrement.

L’hypothèse tient à moitié.

Elle explique les extrêmes. Elle bute sur le quartier du milieu.

Ce qui trancherait a un nom : la part de résidences principales par IRIS, publiée par l’INSEE.

Le chiffre existe. Il vit ailleurs que dans les données de transaction.

Une question à vous poser ce soir : à qui appartiennent les appartements autour du vôtre ?

Là où je m’arrête

L’enquête bute ici. Et elle bute pile sur le suspect.

Ce que DVF sait de ces 582 ventes tient en quelques colonnes.

Une date. Un prix. Une surface. Une parcelle.

Qui a acheté ? Absent.

Pour y habiter ou pour louer ? Absent.

Depuis combien de temps le vendeur était propriétaire ? Absent.

Le registre des copropriétés, lui, compte les lots. Et il s’arrête là.

Deux compteurs qui se rejoignent parfaitement pour produire un taux, sans que ni l’un ni l’autre sache qui est derrière la porte.

Un détail donne la mesure du problème.

Aux Jardins de l’Empereur, les ventes arrivent sans adresse.

Elles sont enregistrées sous le nom de la résidence, avec un code d’adresse non renseignée à la place du numéro.

Aux Cannes, les mutations portent des noms de voies.

Rue du 1er Bataillon de Choc. Rue Biancamaria. Rue Ange Moretti. Cours Jean Nicoli.

Un grand ensemble qui s’écrit comme un lieu unique.

Un quartier qui s’écrit comme une ville.

Ça ne prouve rien.

Ça dit quand même que les deux endroits sont deux objets immobiliers distincts.

Ce que vous en faites, concrètement

Le taux de rotation de votre quartier n’apparaît sur aucune annonce.

Il joue pourtant sur deux choses très concrètes.

Le nombre de comparables le jour où vous vendez.

Dans un quartier qui tourne à 1,39 %, un acquéreur qui hésite a peu d’autres portes à pousser.

Dans un quartier deux fois plus actif, il en a le double.

La fiabilité de l’estimation elle-même.

Un prix médian calculé sur un quartier peu actif repose sur peu de transactions récentes.

Il vieillit plus vite. Et il se trompe plus longtemps avant que quiconque s’en aperçoive.