Neuf T4 vendus à Saint-Joseph.
Tous mesurent entre 90 et 94 m².
Cinq ventes concernent la Route Saint-Joseph.
Quatre autres, la Résidence Mariani.
Même quartier. Même typologie. Presque la même surface.
Et pourtant, aucun prix ne se croise.
Deux groupes bien séparés
L’analyse porte sur une période commune, de juin 2021 à février 2024.
| Secteur | Ventes | Prix observés | Médiane |
|---|---|---|---|
| Route Saint-Joseph | 5 | 1 800 à 3 181 €/m² | 2 748 €/m² |
| Résidence Mariani | 4 | 3 327 à 4 547 €/m² | 3 886 €/m² |
La vente la plus chère du premier groupe reste sous la vente la moins chère du second.
L’écart entre les deux médianes atteint 1 138 €/m².
Le chiffre à retenir
102 420 €
Sur 90 m², cet écart représenterait 102 420 €. C’est une illustration de l’importance du choix des comparables, pas l’estimation d’un appartement.
Un propriétaire peut donc habiter Saint-Joseph, posséder un T4 de 90 m² et obtenir un résultat très différent selon les ventes choisies comme références.
La surface ne suffit pas à l’expliquer
À la Résidence Mariani, les quatre appartements mesurent 90 m².
Route Saint-Joseph, deux mesurent 90 m² et trois atteignent 94 m².
Quatre mètres carrés comptent dans une estimation.
Mais ils résument difficilement, à eux seuls, la différence observée entre les deux groupes.
Les dates appellent la même prudence.
La période est commune, mais les ventes ne sont pas réparties exactement aux mêmes moments. Le filtre réduit l’effet du calendrier sans le supprimer complètement.
Ce qui manque dans le fichier
DVF connaît le prix déclaré, la date, la surface, le type de logement et sa localisation cadastrale.
Elle ne décrit pas l’état intérieur.
Ni l’étage, la vue, l’ascenseur, le stationnement ou les annexes.
Ces caractéristiques peuvent peser lourd dans la valeur d’un T4.
Le point de prudence
Les neuf ventes montrent une séparation nette des prix.
Elles ne permettent pas d’en attribuer la cause à la résidence, à l’adresse ou à une caractéristique précise.
L’explication se trouve probablement dans la composition réelle des logements et des immeubles.
C’est une hypothèse à vérifier sur place et dans les documents, pas une conclusion automatique tirée des données.
Ce que cela change pour votre estimation
Le prix médian de Saint-Joseph reste utile.
Il donne le niveau général du quartier.
Mais il ne choisit pas les bons comparables à votre place.
Pour estimer un T4, il faut commencer au plus près du bien : même résidence ou immeuble comparable, surface voisine, période cohérente et prestations similaires.
La tendance du quartier vient ensuite.
La bonne question
Pas seulement : « Combien vaut le mètre carré à Saint-Joseph ? »
Mais : « Quelles ventes ressemblent vraiment à mon appartement ? »
La page immobilière de Saint-Joseph donne le cadre général du quartier.
L’observatoire de la Route Saint-Joseph permet ensuite de lire le marché à l’échelle de la voie.
La fiche de la Résidence Mariani descend au niveau de l’immeuble étudié.
Enfin, la fiche RNIC de la copropriété Tour Mariani, rattachée à cet immeuble, complète cette lecture avec les informations publiques du registre des copropriétés.
Pour aller plus loin, il faut sélectionner les ventes pertinentes et les confronter aux caractéristiques réelles du logement.
