Même surface affichée, près de dix fois moins cher. La base des ventes, ce sont les actes signés chez le notaire, publiés par l’administration fiscale.
Au premier semestre 2026, ces lignes font reculer le prix médian au mètre carré de la résidence bien plus que celui de la ville.
Sur un T3 de 66 m² vendu au prix médian de 2025, l’écart dépasserait 62 000 €. De quoi faire douter n’importe quel propriétaire.
La résidence a pourtant tout d’une adresse recherchée. Depuis 2022, ses appartements se vendent en médiane 3 862 € le m² (39 ventes), 6 % au-dessus d’Ajaccio.
Le registre des copropriétés date ses bâtiments de 2013 à 2021 et y compte 302 logements pour 440 places de stationnement.
Le chiffre de 2026, lui, repose sur trois ventes. J’ai repris les 48 ventes de la résidence, lot par lot.
Un zéro oublié, vraiment ?
Première idée : une faute de frappe. Un zéro de plus, et 28 000 € redevient 280 000 €, le prix d’un appartement de la résidence.
Le détail des actes ferme cette porte. C’est la version des données qui liste chaque lot vendu, et parfois sa surface loi Carrez, la surface privative mesurée pour la vente.
Les ventes de juin 2022 et de juillet 2023 portent sur le même lot, le 153. Et l’acte de 2023 inscrit sa surface loi Carrez : 14,29 m².
Avec un zéro de plus, ces 14 m² vaudraient près de 20 000 € le m². La faute de frappe tombe.
Reste plus gênant : la base a lu un petit lot comme un trois-pièces.
Il reste à mesurer ce que ces lignes font au chiffre.
« Vous écartez la vente qui dérange »
L’objection est légitime. Je préfère la poser moi-même.
Écarter une vente parce que son prix déplaît, ce serait tricher. Je l’écarte parce qu’il ne colle pas à sa surface : 28 000 € pour 90 m², soit 311 € le m², dans une résidence à 3 862 €.
Le recul du début de 2026 compare trois ventes de janvier à juin aux cinq de l’année 2025. La ligne du 1er juin est l’une des trois.
Sur six ans, les trois lignes à 28 000 € ne déplacent la médiane de la résidence que de 3 %. Sur un semestre de trois ventes, celle du 1er juin fait à elle seule près des trois quarts du recul.
Prix cassés : une vente sur dix
Ces prix hors norme sont-ils un accident banal du fichier ?
À Ajaccio, ils existent, mais moins de deux ventes sur cent. Au Carré Bodiccione, une sur dix : près de six fois plus souvent qu’en ville.
Aux trois lignes à 28 000 € s’ajoutent un deux-pièces à 23 500 € en 2023, le lot 152, voisin du 153, et un acte de deux lots à 55 000 € en 2025. Aucun des deux ne porte de surface loi Carrez.
Ce que la base appelle un appartement
Qu’est-ce qui peut se vendre 28 000 € et porter, dans la base, la surface d’un trois-pièces ?
Ma lecture : de petits lots vendus seuls, que la base habille de la description d’un appartement. Un lot, c’est une part de copropriété numérotée : un appartement, un studio, une cave ou un parking.
Un autre acte va dans ce sens. Le 12 mai 2026, un lot de 14,51 m² en loi Carrez s’est vendu dans le même acte qu’un deux-pièces de 45 m².
Pour le lot 153, la lecture tient. Pour le lot 384, elle reste à prouver.
Le fichier voit l’acte, pas le logement
Pour la base des ventes, le Carré Bodiccione tient sur une seule parcelle cadastrale, sans numéro de rue. Plus de trois cents logements derrière une même adresse.
Le fichier sait quand, combien et où. Il ne sait pas toujours quoi : la surface qu’il affiche est celle du local, pas toujours celle du lot vendu.
La réponse existe. Elle dort chez le syndic.
Tant qu’elle y reste, ces lignes pèsent de tout leur poids sur chaque calcul automatique qui les reprend. Et un acheteur bien renseigné peut s’en servir pour négocier.
Avant d’estimer, retirez ces lignes
Avant de croire le chiffre de votre résidence, trois vérifications.
- 1Combien de ventes derrière le chiffre ? Ici, trois.
- 2Le prix colle-t-il à la surface ? 28 000 € pour 90 m² : non.
- 3Quel lot, et quelle surface loi Carrez ? Le 153 : 14,29 m².
Un repère pour situer le marché : au printemps 2026, un T3 de 72,8 m² de la résidence était affiché 3 915 € le m², puis 3 709 € en juillet.
Une annonce reste un prix demandé, pas une vente. Mais celle-ci place le marché très loin de 28 000 € pour un logement.
Puis comparez votre appartement aux ventes de la résidence, à surface égale, en écartant celles dont le prix ne colle pas à la surface. C’est la limite de toute estimation en ligne qui calcule sans lire les actes.
