Le premier prix tombait juste : à 30 € près, c’est le prix médian du mètre carré sur le cours. Le second se place tout en haut : en cinq ans, quatre ventes seulement ont fait mieux.
Pour un propriétaire du cours, l’écart dépasse 1 000 € par mètre carré.
Était-ce vraiment le même appartement ?
J’ai d’abord douté du plus simple. Dans un immeuble, deux logements peuvent avoir la même surface et le même nombre de pièces.
Le cours en donne l’exemple au n° 10 : cinq studios de 28 m² vendus de 2021 à 2025, entre 80 000 et 156 050 €. Cinq logements différents.
Le fichier des ventes de la DGFiP permet de trancher. Chaque logement d’une copropriété y porte un numéro de lot, et les deux actes du n° 9 portent les mêmes.
Même lot, même surface, mêmes trois pièces : c’est bien le même appartement.
Reste le marché. A-t-il pris un quart en six mois ?
D’une année sur l’autre, les appartements d’Ajaccio ont pris trois à cinq fois moins.
Dernière explication simple : une rénovation énergétique faite entre les deux ventes.
Un diagnostic d’avril 2022 classe en B un appartement de cette surface exacte, à cette adresse. Six mois avant la première vente : l’étiquette était donc déjà là.
Même appartement, même marché, même étiquette. Que s’est-il passé entre les deux signatures ?
Sur le cours, six appartements sur trente revendus
J’ai repris toutes les ventes du cours de 2021 à 2025, lot par lot.
Le cours Général-Leclerc prolonge le cours Grandval sur 470 mètres, sous les platanes. En cinq ans, trente appartements y ont changé de mains.
Le trois-pièces du n° 9 est l’un des six. Les cinq autres se trouvent au n° 15, et ils ont été achetés le même jour.
Le Lancaster : cinq studios dans une seule vente
Au 15, l’immeuble s’appelle Le Lancaster. Son voisin du 17, Le York.
Dans les ventes du Lancaster, une ligne détonne : 163 m² vendus 430 000 € le 14 février 2022. Vingt-quatre jours plus tôt, dans le même immeuble, un 140 m² partait à 720 000 €.
Un grand appartement à moitié prix ?
L’acte réunit en réalité cinq studios de 29 à 34 m², dont les numéros de lot se suivent. Notre propre page de l’immeuble les affichait comme un seul logement ; elle sera corrigée.
Regardez la suite.
Ici, les diagnostics énergétiques parlent. Cinq diagnostics, aux surfaces exactes des cinq studios, sont établis le même jour de septembre 2021 : C, D, E, E et F.
En août 2022, deux nouveaux diagnostics de studios de cette taille, à la même adresse, affichent B et C. Des travaux ont donc très probablement eu lieu sur une partie du lot.
Une partie seulement : le premier studio s’est revendu 77 jours après l’achat, au prix habituel des petites surfaces du cours.
À Ajaccio, 41 appartements revendus dans l’année
Deux adresses font-elles une règle ?
Je suis sorti du cours. Dans toute la ville, de 2021 à 2025, le fichier permet de suivre 182 reventes d’un même appartement.
Dans 41 cas, la seconde vente suit la première de moins d’un an.
Si le temps faisait l’écart, les reventes les plus rapides seraient les plus sages. Elles affichent l’écart le plus fort, et deux seulement sur 41 se sont conclues à un prix plus bas.
Qui achète pour revendre aussitôt ?
Je pense à un métier : l’achat-revente. C’est une hypothèse de praticien, pas une conclusion de fichier.
Le principe est simple. Un acquéreur achète vite, parfois plusieurs lots d’un coup, souvent un bien à rafraîchir.
Il remet en état, présente, attend le bon acheteur, puis revend au détail.
Le premier vendeur y gagne de la vitesse et de la certitude. Il les paie sur son prix.
Le fichier des ventes donne les lots et les prix, sans nommer l’acheteur ni le vendeur.
Palais Grandval : même surface, quatre prix
C’est ici que je m’arrête, devant le n° 9. L’immeuble est l’un des bâtiments du Palais Grandval, et trois de ses appartements affichent la même surface et le même nombre de pièces.
De 280 000 à 475 000 € pour une même surface. Dans un même immeuble, c’est souvent l’étage, la vue ou l’état du logement qui creuse de tels écarts.
- La date de chaque vente
- Le prix
- La surface et le nombre de pièces
- Le numéro de lot
- Les travaux faits entre deux ventes
- L’étage, la vue, l’état
- Un logement loué ou libre
- Le temps de vente et la négociation
Quel est le prix d’un 91 m² au Palais Grandval ?
Le fichier en donne quatre. Le vôtre se décide dans la colonne de droite.
Avant de vendre, demandez ce que fera votre acheteur
Le prix médian d’une rue est un point de départ : au n° 9, un appartement s’est vendu à ce prix, puis un quart plus cher. Avant de fixer le vôtre, vérifiez trois choses.
- Parmi les ventes de référence, celles d’un appartement vendu deux fois
- Ce que contient chaque vente : un logement, ou plusieurs
- Votre bien estimé deux fois : en l’état, puis remis en état
La page du cours Général-Leclerc détaille ses prix au mètre carré. Notre enquête sur les deux noms de cette artère montre pourquoi certaines estimations y perdent le fil.
