Dans le fichier des ventes, tout les confond : même adresse, même nombre de pièces, même surface à un demi-mètre carré près.
Pour un propriétaire de la résidence, la question vaut 70 000 €. Et l’écart va plus loin : en cinq ans, vingt-cinq quatre-pièces de cette taille s’y sont vendus à l’unité, le plus cher à 190 250 €.
Où sont passés les cinq mètres carrés ?
J’ai d’abord cru à deux tailles d’appartement. Le fichier range les quatre-pièces de la résidence en deux groupes : des 66 m² et des 71 m².
Cinq mètres carrés de différence : de quoi expliquer une partie de l’écart.
Ces deux chiffres viennent du cadastre. L’acte de vente en porte un second : la surface loi Carrez, mesurée pour la vente et inscrite à l’acte.
Mesurés, les deux groupes se confondent : 0,4 m² les sépare, soit un carré de 60 cm de côté.
Les quatre-pièces de la résidence font tous 67 m² environ, de 63 à 69 m² d’un lot à l’autre.
La surface écartée, reste le marché. A‑t‑il perdu la moitié de sa valeur entre juillet et novembre ?
Sur l’année, le prix médian au mètre carré des appartements du 20090 a reculé de 2,9 %, sur 307 ventes en 2024 et 379 en 2025. Très loin d’une division par deux.
Ni la surface, ni le marché. Faut‑il y voir un accident de l’année 2025 ?
Même année, même surface, 85 000 € d’écart
J’ai repris les 39 appartements vendus dans la résidence de 2021 à 2025, lot par lot.
La Résidence des Cannes, ce sont deux barres et sept bâtiments, nommés de A à G, place des Cannes. Le règlement de la copropriété date de juillet 1964, et dans le fichier toutes ses ventes portent le même numéro de rue fictif : 9001.
Vingt-sept de ces 39 appartements sont des quatre-pièces de 67 m². Deux ont été vendus ensemble ; je les garde pour plus tard.
Restent vingt-cinq ventes à l’unité.
En juin 2022, deux quatre-pièces ont changé de mains à vingt jours d’intervalle : l’un à 100 000 €, l’autre à 185 000 €.
Chaque année contient son grand écart : au moins 29 000 € entre la vente la plus basse et la plus haute.
Le niveau, lui, a glissé. Les douze ventes de 2021 à 2023 se sont conclues à 154 900 € en médiane, les treize de 2024 et 2025 à 130 000 €.
Depuis l’été 2023, la vente la plus haute s’arrête à 140 000 €.
Une résidence où tout se ressemble, et des prix qui s’éparpillent. Peut‑on encore parler d’un prix des Cannes ?
La Résidence des Cannes a pourtant un prix
Regardez la dernière ligne du graphique, celle de 2025.
En janvier, un quatre-pièces se vend 136 000 €. En juin, deux autres partent à 135 000 €.
Fin juillet, un quatrième, au même prix.
Quatre actes, quatre lots différents, de janvier à juillet : un seul prix, à 1 000 € près.
Quatre ventes ne font pas une cote. Elles montrent seulement que, quatre fois, vendeurs et acheteurs de la résidence sont tombés sur le même chiffre.
En décembre, deux ventes encore : 125 000 € l’une et l’autre.
Entre les deux, le 5 novembre, un quatre-pièces part à moitié prix. Était‑ce la première fois ?
Trois ventes à moitié prix en cinq ans
J’ai élargi aux trois-pièces de la résidence : neuf ventes en cinq ans, toutes entre 53 et 54 m² mesurés.
Deux d’entre elles ressemblent à celle de novembre.
Trois ventes sur trente-quatre, trois années différentes, et chaque fois le même rapport : un peu moins de la moitié du prix de son format.
Une dernière ligne du fichier mérite qu’on l’ouvre.
Deux appartements dans un même acte, et chacun revient 15 % sous les 135 000 € des ventes à l’unité.
Derrière la porte, ce qui fait le prix
Je pense à l’état de l’appartement et aux conditions de la vente. C’est une hypothèse de praticien, pas une conclusion de fichier.
Un logement à refaire du sol au plafond, un appartement vendu avec son locataire, une cession entre proches, une succession à régler vite : autant de ventes qui se concluent loin du prix du voisin.
Les diagnostics énergétiques vont dans ce sens. Dix-huit ont été établis de 2022 à 2025 pour des quatre-pièces de la résidence : trois en B, neuf en C, cinq en D, un en E.
Donc, à surface égale, l’état diffère d’un appartement à l’autre, au moins pour l’énergie.
Le fichier des ventes donne un prix et une surface. Il s’arrête au seuil de l’appartement.
Soixante-sept mètres carrés pour tout le monde
C’est ici que je m’arrête.
Sur le cours Général-Leclerc, j’avais pu rattacher un diagnostic à un appartement : sa surface le désignait. Aux Cannes, vingt-sept quatre-pièces vendus affichent la même.
- La date de chaque vente
- Le prix
- Le nombre de pièces et les deux surfaces
- Le numéro de lot
- L’état du logement, refait ou à refaire
- Le bâtiment, l’étage, la vue
- Un logement loué ou libre
- Le lien entre le vendeur et l’acheteur
Quel est le prix d’un quatre-pièces à la Résidence des Cannes ?
En 2025, le fichier répond quatre fois la même chose, et une fois la moitié. Ce qui range votre appartement d’un côté ou de l’autre figure dans la seconde colonne.
Avant de vendre aux Cannes, trouvez votre groupe
Selon le mois de 2025, le dernier quatre-pièces vendu vous aurait donné 135 000 €, la moitié, ou 125 000 €. Avant de fixer votre prix, vérifiez trois choses.
- Les ventes de même surface des deux dernières années, une par une
- Les ventes à mettre de côté : deux appartements dans un acte, un prix à moitié
- L’état, l’étage et l’occupation de votre appartement, face à ceux du groupe
La fiche de la Résidence des Cannes liste ses ventes une par une. Notre comparaison des quartiers des Cannes, des Jardins de l’Empereur et du Finosello montre à quel rythme on y vend.
