Chemin de Biancarello : une chute de 23,5 %, vraiment ?
Votre appartement du chemin de Biancarello vaut-il vraiment moins qu’il y a un an ? J’ai repris les neuf ventes de 2025, une par une, face à leur propre immeuble.
Au premier semestre 2025, le prix médian au m² des appartements vendus au chemin de Biancarello (Loretto, Ajaccio 20090) recule de 23,5 % face à 2024. Sur la même période, Ajaccio recule de 5,5 %.
Ce recul repose sur peu de ventes : 9 au premier semestre 2025, 7 en 2024.
De 2022 à juin 2025, les appartements du chemin se sont vendus en médiane 2 891 €/m², environ 20 % sous la médiane d’Ajaccio (3 600 €/m²).
Trois de ces neuf ventes, chacune environ 30 % sous le prix habituel de son immeuble, portent plus de la moitié du recul. Sans elles, il tombe à 10 % et le prix retrouve son niveau de 2022.
Ces ventes décotées représentaient une vente sur cinq en 2020-2022 et aucune en 2023-2024 : le chiffre compare une année sans décote à un semestre qui en compte trois.
Hypothèse la plus plausible : l’état des appartements concernés, que les données DVF ne renseignent pas.
Au chemin de Biancarello, sur les hauteurs de Loretto, neuf appartements ont changé de mains entre janvier et juin 2025. Leur prix médian au mètre carré a décroché.
Le chiffre qui inquièteRecul du prix médian au m² des appartements, premier semestre 2025 face à 2024
Ajaccio
−5,5 %
356 ventes en 2025, 634 en 2024
Chemin de Biancarello
−23,5 %
9 ventes en 2025, 7 en 2024
Sur un T3 de 70 m², l’écart dépasse 50 000 €. Ajaccio, sur la même période, recule quatre fois moins.
La rue a pourtant tout d’un marché solide. Depuis 2022, seules trois rues d’Ajaccio ont vendu plus d’appartements : le cours Napoléon, la rue Cardinal Fesch et, à Loretto aussi, la rue du Docteur Dell Pellegrino.
Et de 2022 à 2024, sa médiane a monté chaque année. Alors, que s’est-il passé en six mois ?
J’ai repris les neuf ventes, une par une, pour le savoir.
Les explications évidentes
Première piste, les immeubles. Un chemin en compte plusieurs, et certains valent plus que d’autres.
Si 2024 avait vendu dans les plus chers et 2025 dans les moins chers, la médiane baisserait alors que chaque appartement garde sa valeur.
J’y croyais. Près de la moitié des ventes de 2024 venaient de l’un des immeubles les plus chers du chemin, un tiers de celles de 2025 de l’un des moins chers.
J’ai donc comparé chaque vente aux autres ventes de son propre immeuble. L’effet immeuble disparaît, et le recul reste presque entier.
Piste 1Écartée
Le changement d’immeublesChaque vente comparée à son propre immeuble : le recul reste de 22 %.
Piste 2Écartée
Les passoires thermiquesUn logement classé G est interdit à tout nouveau bail depuis janvier 2025. Au chemin : 1 diagnostic G et 0 en F, sur 102 appartements.
Piste 3Peu probable
La concurrence du neufUn programme de 24 logements, du studio au T3, est en vente sur le chemin, livraison prévue fin 2027. Une concurrence du neuf pèserait sur toutes les reventes : ici, trois lots seulement décrochent.
Il reste les ventes elles-mêmes.
Neuf ventes, une par une
Voici chacune des neuf ventes de 2025, comparée au prix habituel de son immeuble, c’est-à-dire la médiane de ses autres ventes.
Vente par venteLes neuf ventes de 2025, face au prix habituel de leur immeublevendue environ 30 % sous son immeubleautre vente
14 janv. · T3, 64 m²−3 %
7 févr. · T3, 68 m²+19 %
20 févr. · T3, 64 m²−6 %
24 févr. · T4, 94 m²−29 %
24 févr. · T2, 48 m²+7 %
26 mars · T3, 65 m²−30 %
10 avr. · T2, 59 m²−13 %
30 avr. · T2, 59 m²−12 %
11 juin · T3, 76 m²−31 %
−30 %0+30 %
0 = prix habituel de l’immeuble : médiane au m² des ventes de la même parcelle, les autres années.
Six ventes gravitent autour du prix de leur immeuble. Trois décrochent d’environ 30 %.
Le cas le plus frappant tient dans un seul immeuble. Sept semaines séparent ces deux T3, et près de 95 000 € aussi.
Sans ces trois ventes−10 %de recul face à 2024
Le prix médian du chemin retrouve alors son niveau de 2022 : 2 813 € le m², contre 2 753 € cette année-là.
Plus de la moitié du recul tient donc à trois appartements. Reste à comprendre pourquoi eux.
Deux années sans vente décotée
Ces ventes très en dessous de leur immeuble sont-elles une nouveauté de 2025 ?
Elles étaient déjà là. Entre 2020 et 2022, une vente sur cinq au chemin se faisait à plus de 20 % sous le prix de son immeuble.
La série complètePrix médian au m² et ventes décotées, chemin de Biancarelloprix médian au m²vente décotée, à plus de 20 % sous son immeuble
2 450 €
2020juil.-déc.2 sur 7
2 840 €
2021·5 sur 16
2 753 €
2022·1 sur 15
3 082 €
2023·aucune0 sur 16
3 125 €
2024·aucune0 sur 7
2 390 €
2025janv.-juin3 sur 9
Colonnes en fond teinté : les deux années sans vente décotée.
Puis zéro en 2023 et 2024, sur vingt-trois ventes. Ce sont justement les deux années où le prix du chemin a atteint son sommet.
En 2025, elles reviennent, trois sur neuf. Le chiffre compare donc une année sans vente décotée à un semestre qui en compte trois.
Le suspect
Qu’est-ce qui fait vendre un appartement 30 % sous ses voisins d’immeuble ?
Je pense à son état, sans pouvoir le prouver ici. Un appartement vendu dans son jus, à rénover de fond en comble.
Le chemin part de la chapelle Notre-Dame de Lorette et serpente à flanc de colline jusqu’aux immeubles du haut. Dans les actes de vente, son nom sert aussi d’adresse aux immeubles collectifs voisins.
Leurs copropriétés portent des noms de jardin : le Daphné, la Cerisaie, les Roseaux. Six des neuf inscrites à cette adresse au registre national ont signé leur règlement entre 1960 et 1966.
Mécanisme le plus plausibleL’état de l’appartementHypothèse de praticien, pas conclusion de fichier
À chargeLa décote est propre à l’appartement. Dans chacun des trois immeubles, d’autres lots du même format se sont vendus au prix habituel, ou au-dessus.
À déchargeUne décote de 30 %, c’est presque le double des 18 % que notre moteur retire, en règle de départ, à un appartement à rénover.Absentes deux ans, ces ventes reviennent à trois en moins de quatre mois : un regroupement qui évoque aussi un facteur de marché.
Ce qui trancheraitL’état, l’étage et les conditions de vente des trois appartements, décrits dans l’acte ou l’annonce.Les ventes du second semestre 2025, attendues avec la prochaine publication DVF, prévue en octobre.
L’hypothèse tient donc à moitié. Elle explique l’écart de chaque appartement, moins bien leur retour groupé.
Là où je m’arrête
C’est ici que je m’arrête. Ce que la base des ventes sait de ces trois appartements tient en quatre colonnes.
Ce que la base enregistreLa dateLe prixLa surfaceLa parcelle
Ce qu’elle ignoreL’étatL’étageUn locataireLe n° de rueAu chemin de Biancarello, les ventes portent des codes de 9001 à 9136 à la place du numéro : un immeuble s’y retrouve par sa parcelle cadastrale.
Le suspect reste donc un suspect. Et le prix de votre appartement se joue précisément dans ce que ces colonnes taisent.
Ce que ça change pour votre estimation
Réflexe courant« Combien vaut le mètre carré dans ma rue ? »
Question utile« Quelles ventes de mon immeuble ressemblent à mon appartement, et dans quel état ? »
Un indicateur de rue compare deux petits paniers de ventes : sept en 2024 au chemin de Biancarello. Avant de le croire, posez trois questions.
1Combien de ventes derrière le chiffre ?
2Sur quelle période ?
3Lesquelles, et dans quel état ?
La deuxième question pèse lourd. Au chemin de Biancarello, il suffit de changer l’année de départ pour changer le chiffre.
Même rue, quatre reculsMédiane du premier semestre 2025 comparée à celle de l’année de départ
Depuis 2021−16 %
Depuis 2022−13 %
Depuis 2023−22 %
Depuis 2024−23,5 %
Mêmes ventes, même méthode : seule change l’année qui sert de point de comparaison.
Puis comparez votre appartement aux ventes de votre propre immeuble, les autres années. Et si une vente voisine détonne, cherchez ce qui la distingue avant d’en tirer un prix.
À retenir avant d’estimer votre bienQu’avaient ces trois appartements de différent du vôtre ?Neuf ventes et six mois ont suffi à faire plonger le chiffre de toute une rue. Faites établir votre estimation sur les ventes de votre immeuble et sur l’état réel de votre appartement.
Pages de référence permanentes liées à cette étude
•Millésime DVF utilisé : mutations du 1er juillet 2020 au 30 juin 2025 (publication DGFiP d’avril 2026, intégrée le 1er mai 2026). Extraction du 30 septembre 2026.
•Indicateur annuel de voie (base Estim Corsica) : médiane au m² des ventes d’appartements de la dernière année disponible, janvier à juin 2025, rapportée à celle de 2024.
•Périmètre : ventes enregistrées sous l’adresse « chemin de Biancarello » dans DVF. Cette adresse regroupe aussi des immeubles collectifs voisins de la voie.
•Prix habituel d’un immeuble : médiane au m² des ventes de la même parcelle cadastrale, les autres années. Vente décotée : vendue à plus de 20 % sous ce prix. Les ventes enregistrées sous le libellé « Rés. Ste Cécile chem. Biancarell » restent hors de l’indicateur de la voie.
•DVF ne renseigne ni l’état, ni l’étage, ni l’occupation, ni les conditions de vente. Le prix d’une vente peut inclure un garage ou une cave.
•Copropriétés : registre national d’immatriculation. Diagnostics : base DPE de l’ADEME, qui compte des diagnostics et non des logements.
Spécialiste de l’analyse des données foncières DVF et RNIC sur la commune d’Ajaccio et plus largement le pays ajaccien. Passionné par l’observation des micro-marchés ajacciens et l’estimation immobilière haute précision.
