Et si le marché d’Ajaccio avait simplement monté ?
C’est l’explication que vous venez de formuler. Je l’ai testée en premier.
La médiane des appartements vendus à Ajaccio passe de 3 413 €/m² en 2021 à 3 692 €/m² en 2023.
Les deux reventes tombent dans cette fenêtre de 2021 à 2023. Huit pour la ville, beaucoup plus pour ces deux lots.
Le marché sort de l’enquête.
Deuxième piste : la surface. Un lot revendu plus cher parce qu’il aurait grandi ? Le lot 56 garde 72,55 m² Carrez aux deux actes, le lot 225+29 reste à 92 m² dans le fichier. Là où la surface Carrez est donnée deux fois, elle varie de 0,28 m² au plus : 90,4 puis 90,12 m² pour le lot 41, 24,15 puis 24,16 m² pour le lot 22.
La surface aussi.
Si le marché et la surface sont hors de cause, qu’est-ce qui a bougé ?
Quatre lots revendus aux Moulins Blancs
J’ai suivi chaque lot par son numéro, d’un acte à l’autre, dans le fichier officiel des ventes de 2021 à 2025.
| Lot | Première vente | Seconde vente | Écart |
|---|---|---|---|
| Lot 56T3 · 72,55 m² Carrez | 23 juin 2022130 000 € | 16 novembre 2023240 400 € | +110 400 €+84,9 % · 16 mois et 24 jours |
| Lot 225+29T4 · 92 m² (fichier) | 29 septembre 2021200 000 € | 1er juin 2023332 900 € | +132 900 €+66,5 % · 20 mois et 3 jours |
| Lot 41T4 · 90,4 puis 90,12 m² Carrez | 18 février 2021215 000 € | 12 septembre 2024299 778 € | +84 778 €+39,4 % · 42 mois et 25 jours |
| Lot 22Studio · 24,15 puis 24,16 m² Carrez | 28 février 2023110 000 € | 3 octobre 2024122 000 € | +12 000 €+10,9 % · 19 mois et 5 jours |
Même numéro de lot, même surface : une présomption forte sur l’identité du bien, à confirmer par l’acte.
Quatre lots, quatre pentes. Le studio, lui, bouge de 12 000 € et reste dans la fourchette des neuf studios vendus sur la parcelle, de 84 000 à 148 460 €.
Les deux T4 se situent entre les deux. Le lot 56 est celui qui a le plus pris.
Regardons-le de plus près.
Le prix du T3 voisin, en avril 2024
Le 16 novembre 2023, le lot 56 se vend 240 400 €. Si ce prix était devenu celui des T3 de la résidence, les ventes suivantes le diraient.
Le 18 juillet 2024, un troisième T3 de la résidence (lots 143+319, 72,68 m² Carrez) part à 168 500 €, soit 2 407 € le m².
Les T3 de l’immeuble se vendent donc entre 2 407 et 2 643 € le m² en 2024. Le lot 56, lui, a été acheté à 1 857 € le m² puis revendu à 3 434.
La revente à 240 400 € est restée sans suite chez les voisins.
Un autre fait attire l’œil : avec 130 000 €, le premier prix du lot 56 est le plus bas des quatre ventes de T3 de la parcelle.
Et si le même flou touchait les T4 ?
Le prix du T4 : de 200 000 à 340 000 €
Six T4 de 92 m² dans le fichier, six dates, six prix.
Cent quarante mille euros séparent la plus basse de la plus haute.
La dernière vente connue, en juin 2025, est à 245 000 €. Un propriétaire qui cherche un repère dans le fichier tombe sur celle-là. Un autre, sur une autre.
Voilà le problème : le dernier prix d’un lot dit-il ce que vaut le lot, ou seulement l’état dans lequel il se trouvait ce jour-là ?
Je pense à l’état du bien
Un prix qui gagne 110 400 € en un peu moins de dix-sept mois, sans que le marché bouge, sur un lot dont la surface reste la même : cela ressemble à un bien dans un état différent aux deux dates.
Soit un premier achat à prix bas : une succession, un bien à rénover, une vente familiale. Soit des travaux entre les deux ventes.
C’est une hypothèse de praticien, pas une conclusion de fichier.
Ce que j’ai dans les mains va dans les deux sens. L’écart du lot 56 avec ses voisins appuie l’hypothèse. La suite des ventes de T3 la laisse ouverte.
Les annonces, elles, auraient pu trancher. Il aurait fallu qu’elles existent pour 2022 et 2023.
Ce que le fichier ignore du lot 56
C’est ici que je m’arrête.
- La date de la vente
- Le prix
- La surface
- Le numéro de lot et la parcelle
- L’état du logement
- Les travaux faits entre deux ventes
- Le lien entre vendeur et acheteur
- La raison de la vente
Pour le lot 56, ces quatre lignes laissent le prix de 130 000 € sans explication, et celui de 240 400 € aussi. Seuls l’acte et l’historique des travaux diraient lequel des deux est « le vrai ».
Une vente reste une vente tant que son contexte manque.
Avant d’estimer votre lot : quel était son premier prix ?
Voici ce que ça change si vous possédez un appartement aux Moulins Blancs, ou ailleurs.
Trois questions à poser avant de vous appuyer sur un prix de vente :
- 1Ce lot a-t-il été vendu une première fois, et à quel prix ?
- 2Des travaux ont-ils été votés ou faits entre deux ventes ?
- 3Mon lot est-il comparable par son état autant que par sa surface ?
