Sur un trois-pièces de 65 m², l’écart entre les deux médianes du boulevard vaut près de 120 000 €. C’est la plus forte hausse des 59 voies et résidences d’Ajaccio qui comptent au moins 20 ventes.
Ce prix, c’est celui que la page du boulevard affiche aujourd’hui : 5 759 €/m², sur 14 ventes des vingt-quatre derniers mois. Un vendeur du boulevard peut légitimement s’en servir.
Encore faut-il savoir qui a vendu.
Un immeuble neuf tirerait-il le prix du boulevard ?
J’ai d’abord cherché l’explication la plus simple : un immeuble récent, vendu plus cher, arrivé dans les ventes au bon moment.
Le boulevard en compte un, au n° 20. Ses diagnostics énergétiques le datent de 2013 et le classent tous en A ou B.
Ils portent aussi les adresses 9 et 13 rue Marengo, et le nom de Résidence Albert 1er.
Deux de ses appartements se sont vendus depuis juillet 2024, à 10 192 et 8 065 €/m².
Au n° 6, L’Impérial raconte une autre histoire. Son règlement de copropriété date de fin 2016, et treize diagnostics, posés entre mai et novembre 2022, le classent en A ou B, alors que plusieurs le datent d’avant 1948.
Donc, très probablement, un immeuble ancien entièrement refait. Un de ses appartements s’est vendu 7 200 €/m² en avril 2025.
Sans ces trois ventes, la hausse du boulevard tombe de 47 à 35 %. Le neuf et le rénové en expliquent donc une part, pas l’essentiel.
Il restait à regarder les ventes elles-mêmes, une par une.
Le même deux-pièces, 232 000 puis 503 970 €
Au 7-9, l’immeuble s’appelle Le Face à la mer. Le registre des copropriétés lui compte 31 lots d’habitation, et son règlement date de 1965.
Un de ses deux-pièces, le même lot de copropriété, y a été vendu deux fois.
Même surface, mêmes deux pièces, deux actes sans cave ni garage. En deux ans et huit mois, 271 970 € de plus.
La revente se fait à 7 875 €/m². C’est le prix du neuf : au n° 20, quarante jours plus tard, 8 065 €/m².
En novembre 2025, dans le même immeuble, un deux-pièces de 63 m² Carrez s’était vendu 394 730 €.
Comment un appartement passe-t-il, en trente-deux mois, du bas au haut de son immeuble ?
Acheté sous son immeuble, revendu au prix du neuf
Je pense à des travaux. C’est une hypothèse de praticien, pas une conclusion de fichier.
Le même dessin se retrouve au n° 5, dans l’immeuble que ses diagnostics appellent « Le Carrez », comme la loi qui mesure les surfaces vendues.
Un deux-pièces de 36,65 m² Carrez s’y vend 137 800 € en avril 2021, 23 % sous son immeuble. Il est revendu 232 467,90 € en octobre 2023, 58 % au-dessus.
Un diagnostic se rattache à une adresse, pas à un lot, et plusieurs appartements du 7 font 63 à 68 m². Ce B reste orphelin.
Sans eux, que reste-t-il de la hausse ?
J’ai retiré du calcul le n° 20, L’Impérial et la revente du Face à la mer. Puis j’ai pris la surface loi Carrez inscrite dans l’acte, quand il la donne, à la place de celle du cadastre.
11 puis 14 ventes+47 %
10 puis 11 ventes+35 %
10 puis 11 ventes+28 %
10 puis 10 ventes+22 %
1 786 puis 1 356 ventes+6 %
Il reste 22 % de hausse, sur dix ventes de chaque côté. C’est encore plus de trois fois la ville.
C’est ici que je m’arrête.
Dix ventes, c’est le minimum que nous exigeons pour publier un prix, et ces dix-là se répartissent entre six immeubles. L’étage, la vue, l’état de chaque appartement : la base des ventes n’en dit rien.
Le Face à la mer porte la mer dans son nom. Ce que voit chacun de ses appartements, seuls ses acheteurs le savent.
Avant de prendre 5 759 €/m² pour votre prix
Sur 65 m², l’écart entre le prix affiché du boulevard, 5 759 €/m², et celui de ces dix ventes, 4 983 €/m² mesurés de la même façon, vaut environ 50 000 €. Avant de vous servir d’une vente voisine, vérifiez trois choses.
- L’âge et l’état de l’immeuble qui a vendu
- Le prix payé à la vente précédente du même lot
- La surface loi Carrez inscrite dans l’acte
La page du boulevard Albert-Ier liste ses ventes récentes, et chaque immeuble a sa fiche : Le Face à la mer, Le Carrez, L’Impérial et la Résidence Albert 1er.
