Même appartement, même surface, deux prix
Trois ans et six mois séparent les deux actes. Entre les deux, l’appartement a même perdu une annexe : la base des ventes parle de « dépendance », sans dire s’il s’agit d’une cave, d’un garage ou d’un parking.
Si vous possédez un trois-pièces dans la résidence, la question vous concerne directement. Votre appartement vaut-il ce que vous l’avez payé, ou ce qu’il vient de se revendre ?
Sur cette seule paire, l’écart dépasse 50 000 €.
Si vous vendez ailleurs à Mezzavia, elle vous concerne aussi, pour une raison qui apparaîtra plus loin. Ce qui m’a arrêté, d’ailleurs, ce sont les trente ventes d’avant la revente.
Le marché a-t-il simplement monté ?
C’est la première explication qui vient : en trois ans et six mois, les prix auraient grimpé, et l’appartement aurait suivi.
J’ai donc comparé les semestres des deux actes, sur toutes les ventes d’appartements d’Ajaccio. Au second semestre 2022, le prix médian s’établit à 3 684 € le mètre carré (429 ventes) ; au premier semestre 2026, à 3 558 € (358 ventes).
Il reste l’appartement lui-même, et le prix auquel il avait été vendu la première fois.
Trente appartements neufs, sous leurs voisins
De décembre 2022 à juin 2025, les trente appartements du programme se vendent, un par acte. Le premier retour sur le marché date de juin 2026.
Leur prix médian s’établit à 2 863 € le mètre carré. Les 33 autres appartements vendus au 20167 sur la même période se négocient à 3 538 €.
Près d’un cinquième de moins, pour des logements neufs. Un diagnostic énergie de février 2026, sur un appartement de 64,9 m² de la résidence, le classe en A.
Donc la décote porte sur des logements récents et bien isolés. Autre singularité : d’un appartement à l’autre, les prix se tiennent par format.
Les douze trois-pièces de 64-65 m² se sont vendus de 175 656 à 206 600 €. La revente de 2026 dépasse de 32 640 € le haut de leur fourchette et rejoint celle des quatre-pièces, qui monte à 240 700 €.
J’ai d’abord cherché une vente en bloc, un investisseur qui aurait tout acheté. Il y a trente actes, un appartement chacun, échelonnés sur deux ans et demi.
Une annonce de 2019 donnait la règle
J’ai retrouvé l’annonce de commercialisation du programme, archivée en décembre 2019 sur un portail d’immobilier neuf. Elle présente trente appartements de trois et quatre pièces, avec terrasse ou loggia, ascenseur et stationnements en sous-sol, livrables fin 2020.
Puis elle précise : « commercialisés en PSLA (location-accession), TVA 5,5 %, exonération de taxe foncière pendant 15 ans », le tout « sous conditions de ressources ».
La livraison était annoncée pour fin 2020, et les ventes commencent deux ans plus tard. C’est le délai qu’on attend d’une location-accession, où l’on occupe le logement avant de l’acheter.
Le registre des copropriétés déclare 30 lots d’habitation et 63 lots de stationnement, sous un règlement de copropriété de septembre 2018. Le fichier des ventes, lui, compte aussi trois deux-pièces, absents de l’annonce.
En 2023, deux ventes sur trois à Mezzavia
Ces trente ventes pèsent lourd dans un secteur où se vendent une vingtaine d’appartements par an. Pour la commune d’Ajaccio, le 20167 correspond à Mezzavia.
Soit 375 € par mètre carré, environ 24 000 € sur un trois-pièces de 64 m².
Le fichier des ventes enregistre ces trente actes sous la nature « Vente », comme n’importe quelle autre vente. Une estimation automatique qui s’appuie sur lui les compte donc parmi les comparables de Mezzavia.
Notre propre estimateur en ligne, lui, écarte ces trente premières ventes de ses comparables.
Prix encadré à l’achat, autre prix à la revente
Ma lecture, pas une preuve. Je pense que le prix de 2022 suivait les règles de la location-accession, et que celui de 2026 suit le marché de Mezzavia.
Revendre en location-accession : que garde le vendeur ?
C’est ici que je m’arrête. La base des ventes connaît la date, le prix, la surface et les lots ; elle ignore le contrat d’origine, le prix plafond et ce que le vendeur a dû reverser.
Car revendre tôt a un coût. Pour un logement acheté en location-accession et livré depuis 2014, les conditions de la TVA à 5,5 % courent dix ans : une revente plus rapide rend exigible un complément de TVA, diminué d’un dixième par année de détention.
Ce complément est écarté, notamment, en cas de mobilité professionnelle de plus de 70 km, de chômage de plus d’un an, d’invalidité, de divorce ou de décès.
Certains contrats vont plus loin. Une question écrite à l’Assemblée nationale, en mai 2025, décrit une clause anti-spéculative qui interdit de revendre au-dessus du prix d’achat pendant une durée pouvant aller jusqu’à 35 ans.
Cette clause dépend de chaque opération, et l’acte de 2026 n’en dit rien.
Donc le prix de juin 2026 est celui qu’a payé l’acheteur, pas forcément celui qu’a gardé le vendeur. Le calcul se fait chez le notaire, contrat en main, hors du fichier des ventes.
Avant d’estimer à Mezzavia, triez vos comparables
Trois vérifications, avant de fixer un prix :
- 1Écartez de vos comparables les premières ventes des Terrasses de la Confina, de décembre 2022 à juin 2025.
- 2Vous avez acheté en location-accession : faites vérifier par votre notaire les clauses de revente de votre contrat et le complément de TVA éventuel.
- 3Comparez votre appartement aux reventes du secteur, plutôt qu’aux premières ventes du programme.
Repère de marché : sur le 20167, hors programme, les appartements se sont vendus à 3 538 € le mètre carré en médiane (33 ventes, décembre 2022 à juin 2025).
