Une seule vente, et votre estimation bascule
La surface de la base vient du cadastre : c’est celle que le fisc associe au logement. Celle du détail des actes est la surface loi Carrez, la surface privative du lot, mesurée et inscrite dans l’acte.
Sur la surface de l’acte, le prix du 21 retrouve un niveau ordinaire pour la rue.
Prenez maintenant votre appartement de 60 m² rue Fesch, avec cette vente pour seule référence.
Avec la surface de la base, il vaudrait 101 280 €. Avec celle de l’acte, il en vaut 260 460.
Entre les deux, 159 180 €.
Le 21 aurait pu rester une curiosité, alors j’ai repris toutes les ventes d’appartement de la rue depuis 2021 dans le détail des actes. Plus d’une sur quatre affiche, dans la base, une surface éloignée de plus de 30 % de celle de l’acte.
La surface de la base s’écarte-t-elle partout ?
C’est la première explication qui vient à l’esprit : la surface de la base s’écarterait de l’acte dans toute la ville, et la rue Fesch n’aurait rien de particulier.
J’ai donc refait le même calcul, avec la même règle, sur toutes les ventes d’appartement d’Ajaccio. Une sur vingt seulement dépasse le seuil.
Parmi les seize rues d’Ajaccio qui comptent au moins trente ventes de ce type, la rue Fesch arrive en tête, loin devant le cours Napoléon.
Le phénomène a une adresse.
Reste à savoir dans quel sens il joue pour un vendeur.
Même vente, deux prix au mètre carré
Au 36 rue Fesch, deux appartements voisins se vendent ensemble, dans un même acte, le 3 octobre 2025, pour 335 770 €. La base leur attribue 42 m².
Le détail des actes en compte 69,1.
Au 21, la base donnait trop de surface au logement, alors qu’ici elle lui en retire 27 m².
Avec le premier prix, un voisin du 36 se croit assis sur près de 8 000 € le mètre carré. Le second le ramène au niveau de la rue, et l’écart joue ainsi dans les deux sens, à peu près aussi souvent dans l’un que dans l’autre.
Le piège guette le vendeur autant que l’acheteur.
Divisé, réuni, ou sous les toits ?
Pour départager les explications, j’ai croisé le détail des actes avec deux sources publiques. Le registre des copropriétés est le fichier où chaque copropriété déclare ses lots et son syndic.
Les diagnostics énergie, enregistrés par l’Agence de la transition écologique (ADEME), indiquent la surface habitable du logement diagnostiqué. Ils comptent des diagnostics, et un même logement peut en avoir plusieurs.
Au 21, la base attribue « 80 m² » à quatre appartements différents, vendus de 2021 à 2024. Leurs actes et leurs diagnostics racontent autre chose.
| Vente | Base des ventes | Détail des actes | Diagnostic énergie |
|---|---|---|---|
| 19 mars 2024135 000 € | 80 m² | 31,1 m² | 31,1 m² · classe B14 sept. 2023 |
| 23 mai 2024142 000 € | 80 m² | 36,3 m² | 36,3 m² · classe B14 sept. 2023 |
| 14 nov. 2024212 000 € | 80 m² | 71,24 m² | 71,2 m² · classe Djuillet 2023 |
| 22 juil. 2021150 000 € | 80 m² | 75,2 m² | — |
Le registre déclare quatre lots d’habitation dans cet immeuble d’avant 1949. Deux des appartements vendus portent pourtant un numéro de lot supérieur au nombre total de lots déclarés.
Au 36, un diagnostic de mars 2025 mesure un seul logement de 69,1 m² : la surface exacte des deux lots vendus ensemble en octobre.
Au 80, des combles resteraient possibles. Un appartement vendu en mars 2024 y fait 75 m² dans la base.
Son diagnostic de décembre 2023 lui donne 19,3 m² habitables, comme l’acte.
Mais trois diagnostics de l’immeuble portent sur des logements de moins de 30 m².
Un autre appartement du même immeuble fait d’ailleurs l’inverse : il compte 55 m² dans la base. Son acte, comme son diagnostic d’avril 2025, en mesure 85,2.
La cote de la rue Fesch, toute à jeter
Voici l’objection la plus sérieuse : si plus d’une vente sur quatre porte une surface décalée, toute la cote de la rue serait à jeter. Elle tient pourtant, et la médiane, le prix du milieu, le montre.
Calculée sur la surface de la base, la médiane s’établit à 3 983 € le mètre carré (89 ventes). Sur la surface des actes, elle atteint 4 130 € (89 ventes).
Les écarts vont dans les deux sens et se compensent presque. Je le concède donc : pour situer la rue, la base des ventes suffit.
Le danger est ailleurs.
Pour estimer un appartement précis, on retient trois ou quatre ventes voisines, choisies une à une. Prises isolément, ce sont précisément ces ventes que la surface peut faire dérailler.
Ma lecture : l’immeuble a changé, pas sa fiche
Ma lecture, pas une preuve. Je pense à des immeubles anciens de la rue du cardinal Fesch, l’oncle de Napoléon, redécoupés ou regroupés au fil des ventes, sans que la description du cadastre suive.
Les écarts courent d’un bout à l’autre de la rue, du n° 1 au n° 80.
La réponse existe, elle dort chez le notaire
Chaque modificatif de l’état descriptif de division passe par un acte notarié, publié au service de la publicité foncière. Le syndic de l’immeuble en conserve aussi une copie.
Au 21, le registre des copropriétés ne signale aucun syndic en exercice. Donc la pièce se demande au notaire, ou au service de la publicité foncière.
Le détail des actes, de son côté, ne donne la surface loi Carrez que pour les cinq premiers lots d’une vente. La loi Carrez écarte aussi les caves, les balcons et les parties basses : elle peut rester sous la surface que vous habitez.
Enfin, ma lecture s’arrête au 31 décembre 2025. Le détail des actes de 2026 reste à paraître, et celui de 2020 a été retiré du site public.
Avant d’estimer rue Fesch, demandez l’acte
Trois vérifications, avant de fixer un prix :
- 1Pour chaque vente comparable, vérifiez la surface loi Carrez du lot dans le détail des actes, accessible en données publiques.
- 2Devant un prix au mètre carré très bas ou très haut, soupçonnez d’abord la surface, ensuite le prix.
- 3Pour votre logement, rapprochez la surface de votre acte, celle de votre diagnostic énergie et l’état descriptif de division à jour.
Repère de marché : sur la surface des actes, la médiane de la rue Cardinal-Fesch s’établit à 4 130 € le mètre carré (89 ventes, 2021-2025).
