Prix place Foch : la place se vend-elle ?
C’était mon premier soupçon, et le plus simple à écarter. Une place du centre peut abriter des rez-de-chaussée commerciaux ou des immeubles non divisés. Si c’était le cas, le secteur compterait peu de ventes d’appartements. Il en compte 40, sur 59 mutations au total.
Cette mesure ne repose pas sur le nom. Elle repose sur la position géographique de chaque vente. Le rayon de 90 mètres reste une convention, autour du centre de la place retenu pour l’étude.
Treize libellés de voie pour une seule place
Ces 59 mutations sont enregistrées sous treize libellés de voie. Voici leur répartition, appartements d’un côté, locaux et dépendances de l’autre.
Mutations par libellé de voie · rayon de 90 m
appartementslocaux, dépendances
Chaque barre additionne les mutations du libellé : 40 appartements et 19 autres mutations, soit 59 au total.
La base ne garde pas la place comme adresse. Elle garde les rues qui l’entourent. Les trois plus chargées sont la rue Cardinal-Fesch, la rue Bonaparte et l’avenue Antoine Serafini. Aucune vente n’est rangée sous le nom « place Foch ».
Prix au m² : le même rayon, deux prix
Dans ce rayon, la médiane des appartements dont le prix au m² est calculable s’établit à 3 987 €/m² (38 ventes) entre le 1er juillet 2020 et le 30 juin 2026. Sur la même période, l’ensemble des appartements d’Ajaccio sort à 3 554 €/m² (4 533 ventes).
Médiane du prix au m², appartements · échelle commune
La rue Cardinal-Fesch est lue sur toute sa longueur, pas dans le rayon. L’avenue Serafini repose sur cinq ventes : un point d’enquête, pas une référence.
Le secteur est donc plus cher que la moyenne de la ville. Le plus frappant reste la dispersion entre rues voisines. L’avenue Antoine Serafini affiche 6 667 €/m², mais sur cinq ventes d’appartements seulement. La rue Cardinal Fesch affiche 3 803 €/m², sur 129 ventes d’appartements à l’échelle de toute la rue, sur la même période.
Cinq ventes ne font pas une cote. Je ne prends pas l’avenue Serafini pour une référence : elle reste un objet d’enquête.
Le cadastre rattache-t-il la place à une rue ?
Mon suspect : le rattachement cadastral. Les immeubles qui bordent la place peuvent être numérotés sur une rue latérale, et DVF reprend cette adresse telle quelle. Je n’ai pas vérifié ce point parcelle par parcelle : c’est une hypothèse.
Ce qui la charge
L’avenue Serafini affiche un prix nettement supérieur à celui de la rue Cardinal Fesch.
Ce qui la décharge
Cinq ventes, et un écart qui peut tenir à l’étage, à la vue sur le port ou à l’état du bien.
Ce qui trancherait
L’adresse officielle de chaque parcelle riveraine de la place.
Ce que la base ignore de la place Foch
La base enregistre la date, le prix, la surface et la parcelle. Elle ignore le reste.
Ce qu’elle voit
- ✓ la date de la vente
- ✓ le prix
- ✓ la surface
- ✓ la parcelle
Ce qu’elle ignore
- ✕ l’étage
- ✕ la vue
- ✕ l’état du bien
- ✕ le numéro de lot
- ✕ les immeubles exacts qui bordent la place
Pour savoir quels immeubles bordent la place, il faut quitter les actes et ouvrir le cadastre. Le voici, posé sur la vue aérienne de l’IGN.
La place elle-même n’a pas de parcelle : c’est un domaine public. Les parcelles situées à moins de 55 mètres de son centre relèvent toutes de la section BY, dont celle de l’hôtel de ville (parcelle 0022). La section BX commence au nord, à 55 mètres.
Le plan donne des numéros de parcelle, pas des adresses. Reste à relier chaque parcelle riveraine au nom de rue de son acte : c’est ce lien qui dit sous quelle rue une vente de la place est rangée.
Estimer votre appartement : vérifiez la rue de l’acte
C’est la question qui change votre estimation. Si votre bien donne sur la place Foch, regardez quel nom de rue figure dans votre acte, et lequel sert de comparable.
À retenir
Une rue différente, c’est un comparable différent.
Pour voir les ventes qui servent de référence autour de votre bien, lancez une estimation.
Autres enquêtes du centre : surface Carrez rue Cardinal-Fesch, prix par numéro au cours Napoléon. Le quartier voisin est présenté sur sa fiche de la vieille ville génoise.
