La médiane, c’est le prix du milieu : autant de ventes au-dessus qu’en dessous. Un prix unique « du cours Napoléon » mélange donc deux marchés.
J’ai repris les 107 ventes d’appartements vendus seuls depuis janvier 2022. Elles viennent de la base des ventes, les ventes signées chez le notaire et publiées par l’administration fiscale.
Puis j’ai relu chaque acte dans le détail des actes, la version qui liste chaque lot vendu et parfois sa surface loi Carrez.
Deux trois-pièces de 72 m², 70 000 € d’écart
Le 4 février 2026, un trois-pièces du n° 109 se vend 200 000 €. Sa surface loi Carrez, la surface privative mesurée et inscrite à l’acte, est de 71,90 m².
Le 19 mai, un trois-pièces du n° 42 part à 270 000 €. Sa surface loi Carrez : 71,79 m².
Environ un kilomètre sépare les deux immeubles, sur le même cours. Deux ventes restent deux ventes : elles montrent, à surface égale, ce que disent les 107.
Le cours Napoléon baisse-t-il partout ?
Première idée : un marché qui recule, et le haut du cours qui recule plus vite. Pour 2026, l’indicateur annuel de la base des ventes affiche d’ailleurs −14,6 % sur le cours.
Trois explications se présentent. Je les ai testées une à une.
Reste l’écart, intact.
Le hasard, testé deux cent mille fois
L’objection la plus forte, je la pose moi-même : 47 ventes réparties sur 15 immeubles, c’est peu. Un hasard de quelques ventes pourrait suffire.
Pour le vérifier, j’ai fait comme si le numéro ne comptait pas. J’ai mélangé les 107 prix comme un jeu de cartes, puis je les ai redistribués au hasard : 60 au bas du cours, 47 au haut.
J’ai répété l’opération 200 000 fois. Un écart d’au moins 944 € n’est sorti que 38 fois, environ une fois sur cinq mille.
Autrement dit, si le numéro était sans effet, un tel écart serait un accident très rare. Le hasard des ventes ne suffit pas à l’expliquer.
Comptez aussi chaque immeuble une seule fois, par son prix médian. Les 34 immeubles du bas restent à 4 062 € le m², les 15 du haut à 3 520 €.
Je concède une année. En 2024, le haut du cours s’est vendu plus cher que le bas, sur 10 ventes contre 8.
Les quatre autres, le bas passe devant, et d’au moins 700 € le m².
Après le n° 60, le cours change de prix
Que se passe-t-il au n° 61 ? Le quartier ne change pas : le Triangle d’Or, le centre-ville du référentiel des quartiers, court jusqu’au n° 77.
Le code postal des actes, lui, hésite. Quatre des cinq ventes du n° 61 portent le 20090, celles du n° 62 au 77 le 20000, puis toutes le 20090 à partir du n° 85.
La Base adresse nationale range pourtant ces numéros dans le 20000.
L’hypothèse décrit l’écart sans l’expliquer tout à fait. Elle laisse une question ouverte : pourquoi précisément là ?
Au 109, même immeuble, 40 000 € d’écart
Le fichier ne va pas plus loin. Au n° 109, le lot 41, une part de copropriété numérotée, se vend 200 000 € en février 2026.
Le lot 42, trois pièces lui aussi, part à 160 000 € en juin. Sa surface loi Carrez est de 67,82 m², soit 4 m² de moins.
Même adresse, même moitié du cours. L’acte dit le lot, sa surface et son prix ; il tait l’étage, l’état et la vue.
C’est la limite de cette enquête. L’écart entre les deux moitiés du cours est mesuré, sa cause ne l’est pas.
Avant d’estimer un appartement du cours Napoléon
Toutes ventes confondues, le cours se vend 3 738 € le m² en médiane. Ce prix unique flatte le haut du cours et sous-estime le bas.
Avant de retenir un prix, trois vérifications.
- 1Votre immeuble est-il avant ou après le n° 61 ?
- 2Vos comparables viennent-ils de votre moitié du cours ?
- 3Leur surface est-elle celle de l’acte, en loi Carrez ?
Pour situer votre adresse, la page du cours Napoléon donne les prix immeuble par immeuble. Comparez-vous d’abord aux ventes de votre propre immeuble, puis à celles de votre moitié du cours.
