Au Murano, même mois, deux prix
Si vous possédez un 4-pièces au Murano, vous êtes d’un côté ou de l’autre de cet écart. Notre propre fiche de la résidence annonce, pour un 4-pièces, de 552 145 à 680 378 € : le premier appartement passe au-dessus, le second en dessous.
Cette fourchette mêle les 4-pièces de toutes tailles et des cinq immeubles. J’ai donc repris les huit ventes de 4-pièces du Murano de 104 à 109 m² loi Carrez, acte par acte, de janvier 2022 à août 2025.
Huit ventes, de 530 000 à 712 504 €.
Le Murano compte 114 logements et 42 stationnements, sous un règlement de copropriété du 7 décembre 2007. Ses voisins portent des noms de caps et d’îles de Corse : Capo Feno, Capo Rosso, Capo Muro, Lavezzi.
Taille, annexes, moment : lequel pèse ?
Première idée : le plus cher est plus grand. Il l’est, de 4,56 m² loi Carrez, ce qui vaut environ 24 000 € au prix du mètre carré du second.
Donc l’isolation départage peu ces appartements, construits en 2006 selon six de ces diagnostics.
Il reste l’explication la plus simple. Et si l’acheteur de janvier 2022 avait trop payé ?
Trois ans et demi plus tard, le même appartement
Le 1er août 2025, le même 4-pièces de 109,01 m² Carrez change de mains, avec les deux mêmes dépendances. Prix : 712 504 €.
Le fichier officiel des ventes le suit par son numéro de lot, identique dans les deux actes. C’est le prix le plus élevé des huit ventes.
Entre ses deux ventes, l’appartement prend 17 504 €, soit +2,5 %. Sur la même période, le prix médian des appartements du 20000 passe de 4 466 € le mètre carré en 2022 (384 ventes) à 4 637 € en 2025 (334 ventes), soit +3,8 %.
Si 695 000 € avait été une erreur d’acheteur, la revente l’aurait corrigée. Elle s’est faite plus haut.
Ailleurs dans la résidence, un trois-pièces de 55,86 m² Carrez, à Capo Feno, fait de même : 330 180 € en janvier 2023, 337 800 € en novembre 2024, avec les mêmes annexes.
L’écart ne suit ni le moment, ni l’acheteur. Il suit l’appartement.
Et les deux plus grands du Murano ?
Fin 2021, deux 4-pièces d’environ 220 m² Carrez se vendent dans le même immeuble, à 29 jours d’écart, chacun avec trois dépendances.
Le plus petit est le plus cher. Près de 40 % de plus au mètre carré, pour 6,6 m² de moins.
Ce qui reste quand tout le reste est égal
Ma lecture, pas une preuve. Je pense à la place de l’appartement dans l’immeuble : son étage, sa vue, son exposition, peut-être une terrasse.
C’est ici que je m’arrête. La base des ventes connaît la date, le prix, la surface, les lots et les annexes ; elle ignore l’étage, la vue et l’état.
Donc deux 4-pièces de même taille, dans le même immeuble, peuvent servir côte à côte de comparables à une estimation automatique, avec plus de 120 000 € d’écart une fois la surface mise à part.
Avant d’estimer au Parc Lucie, situez votre appartement
Trois vérifications, avant de fixer un prix :
- 1Retrouvez dans votre titre de propriété l’étage et la description de votre lot.
- 2Comparez-vous aux ventes de votre immeuble et de votre format, plutôt qu’à la moyenne des cinq immeubles.
- 3Pour chaque vente retenue, demandez l’étage, la vue et l’exposition de l’appartement.
Les autres ventes du secteur sont sur la fiche de la copropriété du Murano et sur la page du boulevard Stephanopoli de Commène.
