Sur un appartement au prix médian du boulevard, 280 000 €, ce bond ajouterait plus de 66 000 €. De quoi donner des idées à un vendeur.
Encore faut-il que le boulevard ait vraiment pris de la valeur.
Les immeubles du boulevard, eux, ont-ils monté ?
J’ai d’abord vérifié l’explication la plus simple, une rue qui monte.
Pour la tester, j’ai comparé chaque vente aux autres ventes de son propre immeuble, les autres années. Un appartement vendu au prix habituel de son immeuble compte pour 1.
Face à leur immeuble, les ventes de 2025 se placent exactement comme celles de 2024. Trois ventes par année s’y prêtent, c’est peu, et Ajaccio recule sur la même période.
Restait une piste classique : un immeuble neuf, vendu plus cher, qui tirerait le chiffre vers le haut.
Le boulevard en compte un, au 3 bis. Construit en 2013, il aligne treize diagnostics énergétiques en A, la signature des normes récentes, et ses appartements portent des noms de lieux corses : Cinto, Incudine, Bavella.
Les huit ventes de 2024 et 2025 se sont toutes faites ailleurs.
Si les immeubles n’ont pas monté, d’où vient le bond ?
Huit ventes, et une seule fait le prix
Le chiffre compare la médiane des ventes de 2025 à celle de 2024. Trois ventes en 2025, de janvier à mai, et cinq en 2024.
Avec si peu de ventes, la médiane, c’est la vente du milieu.
îlot · 69 m²1 522 €
n° 19 · 70 m²3 733 €
n° 15 · 38 m²3 816 €
n° 6 · 48 m²4 646 €
îlot · 70 m²5 714 €
n° 27 · 45 m²4 667 €
n° 13 · 52 m²4 721 €
n° 11 · 101 m²5 149 €
Le bond du boulevard rapporte donc un 52 m² vendu en mai 2025 au n° 13 à un 38 m² vendu en janvier 2024 au n° 15. Deux immeubles, deux surfaces, quinze mois d’écart.
Les six autres ventes servent seulement à désigner celle du milieu.
Une hausse des prix sans rien changer ?
J’ai tenté l’expérience.
J’ai mis dans un même sac les 27 ventes du boulevard de 2022 à mai 2025. J’en ai tiré cinq, puis trois autres, et comparé leurs médianes.
Notre agent IA a recommencé 200 000 fois.
Le hasard suffit donc à produire le chiffre du boulevard, une fois sur cinq.
Le prix du boulevard Fred-Scamaroni se joue ailleurs
Pourquoi ce boulevard se prête-t-il autant au hasard ?
Je pense à ses immeubles, qui ne se ressemblent pas. C’est une hypothèse de praticien, pas une conclusion de fichier.
Le boulevard file sur 430 mètres, de la rue Miss-Campbell au boulevard Madame-Mère. Il porte le nom de Fred Scamaroni, résistant né à Ajaccio, mort à la citadelle le 19 mars 1943.
À l’est, la Tour Albion compte 47 logements, et son règlement de copropriété date de 1969.
Selon l’immeuble qui vend dans l’année, le chiffre du boulevard monte ou descend.
L’hypothèse explique la largeur des écarts. Le petit nombre de ventes, lui, suffit à les produire.
Tour Albion : même surface, 124 700 € d’écart
C’est ici que je m’arrête, au pied de la Tour Albion. Deux appartements de 99 m² s’y sont vendus à près de sept mois d’écart.
L’étage, la vue, l’état : la base des ventes n’en dit rien. Les diagnostics énergétiques de la tour, en D et en E, montrent au moins que sa prime tient à autre chose que l’isolation.
Dans une tour, c’est souvent là que se joue l’écart. Et c’est là que le chiffre du boulevard devient aveugle.
Avant d’estimer votre appartement, regardez qui a vendu
Un chiffre de rue fait de moins de dix ventes se lit comme un tirage. Avant de vous en servir pour fixer un prix, vérifiez trois choses.
- Le nombre de ventes derrière le chiffre
- Les immeubles qui ont vendu, et leur adresse réelle
- Les ventes de votre immeuble, à surface proche
La page du boulevard Fred-Scamaroni détaille ses prix par typologie et ses diagnostics, immeuble par immeuble. Si vous envisagez de vendre, voyez aussi notre page vendre au boulevard Fred-Scamaroni.
