L’enjeu se chiffre vite. Sur un T3 de 79 m², le premier chiffre ajoutait plus de 85 000 € au prix médian de 2024.
Le second retire plus de 52 000 € à celui de 2025.
Les 84 ventes d’appartements enregistrées sur l’avenue depuis juillet 2020 se répartissent entre quatre ensembles : le Parc Billelo, le Parc San Lazaro, le Préau et les Floralies.
Au Parc San Lazaro, les bâtiments portent des noms de provinces : Touraine, Provence, Sologne, Beauce, et même Corse. Au Parc Billelo, deux noms du littoral corse, Valinco et Girolata.
J’ai repris les ventes une par une, ensemble par ensemble, puis lot par lot.
Napoléon III : un semestre, deux chiffres
Le bond du début de 2025 comparait trois ventes de janvier à juin aux onze de l’année 2024. La publication d’octobre 2026 a ajouté une vente à ce même semestre.
Le chiffre n’a pas résisté à cette quatrième ligne.
Cette ligne ajoutée n’est pas une vente comme les autres : c’est un acte qui cède ensemble deux appartements des Floralies, de 93 et 79 m², pour 266 115 €. La base en fait un seul logement de 172 m².
Le recul de 2026, lui, compare six ventes à treize. Sur des paniers aussi petits, une ligne de plus ou de moins déplace le chiffre de près de vingt points.
Le hasard des petits paniers rend donc les deux chiffres fragiles. Reste la seule question utile : à format égal, l’avenue a-t-elle bougé ?
Lot par lot, l’avenue a-t-elle monté ?
J’ai comparé chaque vente de 2025 et de 2026 aux ventes antérieures de son format, dans son ensemble : même nombre de pièces, surface égale à 3 m² près.
2025 a bien été une année chère : sept ventes sur dix au-dessus du prix habituel de leur format, dans trois des quatre ensembles. Début 2026, les quatre ventes comparables reviennent tout près de ce prix.
Une année haute, puis un retour. Reste à comprendre ce qui a rendu certains lots si chers.
Même studio, 94 000 puis 159 800 €
Au Parc Billelo, les studios de 33 m² se vendent souvent : dix-sept depuis 2020. Dans le fichier officiel des ventes, le numéro de lot permet de suivre un appartement d’un acte à l’autre.
Cette revente de janvier 2025 est l’une des trois ventes qui faisaient le bond du début de 2025. Autour d’elle, les studios du même ensemble partent pour la plupart sous 110 000 €.
La surface loi Carrez ne sépare pas les deux groupes : dans le fichier officiel, les studios vendus de 2021 à 2025 mesurent de 30,8 à 33 m², sauf deux. Même surface, deux prix.
Le prix se joue derrière la porte
Qu’est-ce qui sépare un studio à 100 000 € de son voisin à 160 000 € ?
Je pense à ce qui s’est passé à l’intérieur, sans pouvoir le prouver ici. Un studio refait à neuf se vend comme un autre produit que le studio resté dans son jus.
Selon le registre national, les quatre ensembles de l’avenue ont signé leur règlement de copropriété entre 1962 et 1976, des Floralies au Parc Billelo. Donc des immeubles de plusieurs décennies, où deux lots de même surface ont pu vivre deux vies très différentes.
L’hypothèse tient donc à moitié. La rénovation explique qu’un lot se détache de ses voisins ; elle explique moins bien une année entière au-dessus.
Quatre colonnes pour tout savoir ?
C’est ici que je m’arrête. Au Parc Billelo, la base des ventes ignore jusqu’au numéro de rue : les actes y portent des codes, 9001 ou 9020.
Ce qu’elle sait d’un lot tient en quatre colonnes : la date, le prix, la surface, la parcelle. L’état, l’étage, la vue, la place de parking restent hors du fichier.
Le suspect reste donc un suspect. Et c’est dans ce que ces colonnes taisent que se joue l’écart entre 100 000 et 160 000 €.
Avant de fixer votre prix, regardez qui a vendu
Un chiffre de rue suit ce qui s’est vendu. Ici, il a bondi puis reculé bien plus que les ventes elles-mêmes, lot par lot.
Avant de vous en servir, posez trois questions.
- 1Combien de ventes derrière le chiffre ?
- 2Quel ensemble, quel format ?
- 3Qu’avaient de plus les ventes au-dessus ?
Puis comparez votre appartement aux ventes de votre ensemble, à surface égale. Celles du Parc Billelo se consultent vente par vente.
Et si l’une d’elles détonne, cherchez ce qui la distingue avant d’en faire un prix.
