Prix et tendance
Quel est le prix réellement observé cours Napoléon ?
Quel est le prix au m² ?
3 500 €/m² en médiane sur les ventes DVF exclusivement issues de cette voie depuis 2020.
147 appartements exploitables
Observé · DVF · 1er mai 2026 · 147 mutationsQuelle fourchette retenir ?
2 661 €/m² à 4 529 €/m² pour le cœur du marché — fourchette large qui reflète l'hétérogénéité du bâti.
25e au 75e percentile
Observé · DVF · 1er mai 2026 · 147 mutationsComment évoluent les prix ?
Axe central au volume régulier. Tendance récente autour de 3 843 €/m². Lire avec l'état, l'étage et l'ascenseur en contexte.
Tendance sur la période analysée
Artère principale et commerçante d'Ajaccio, le cours Napoléon aligne un bâti ancien d'immeubles de rapport, avec commerces en pied d'immeuble. La valeur se joue sur l'étage (les étages nobles rénovés dominent le haut de marché), la présence d'un ascenseur — souvent absente dans l'ancien — et l'exposition : une façade sur le cours, animée et bruyante, ne se vend pas comme une arrière-cour calme. Le stationnement privatif est quasi inexistant. Le bas de marché concentre les rez-de-chaussée et étages bas sur le cours passant, les immeubles sans ascenseur et les DPE défavorables du bâti ancien.
Évolution annuelle prix + volumes
La courbe montre les prix médians ; les colonnes affichent la profondeur du marché.
Lecture : volume correct sur la voie, mais chaque typologie reste un micro-échantillon
Répartition des biens
T2, T3, T4 : que vend-on vraiment cours Napoléon ?
Répartition des mutations exploitables
Appartements
79%
147 mutations · signal exploitable
Locaux exclus
21%
39 mutations · hors logement
Maisons
0%
0 mutation · volume insuffisant — exclues des médianes
Le cours Napoléon est un marché quasi exclusivement collectif : appartements en immeubles de centre-ville. Seules 0 ventes de maisons sur la période — volume trop faible pour publier un prix maison, elles sont exclues des médianes. Les locaux commerciaux en pied d'immeuble sont également exclus.
Typologies appartements
T4 et grands appartements
Bonne41%part
60ventes
3 194€/m²
Grands appartements des étages nobles — très sensibles à l'état de rénovation, à l'étage, à la présence d'un ascenseur et à l'exposition (cours animé ou arrière-cour calme). Micro-échantillon : lire chaque vente en contexte.
T3
Bonne31%part
45ventes
3 367€/m²
Format central bien représenté sur le cours. L'écart de prix se joue sur l'étage, l'exposition, l'état et la qualité de la copropriété du bâti ancien.
T2
Bonne22%part
33ventes
4 524€/m²
Format accessible et liquide sur l'artère principale. Vérifier l'état des parties communes, le niveau de charges et les nuisances sonores avant offre.
Studio / T1
Moyenne6%part
9ventes
5 000€/m²
Studios et T1 — volume souvent trop faible pour un prix fiable, comparer uniquement avec des biens du même immeuble et de même état.
Prix par typologie Cours Napoléon : T2, T3, T4
Chaque format se négocie à un niveau différent dans cette rue. Les typologies comptant moins de 5 ventes ne sont pas chiffrées.
T4+
Un T4 ou plus cours Napoléon se situe autour de 3 194 €/m², contre 3 500 €/m² en moyenne à Ajaccio : l’écart se joue sur l’étage, l’ascenseur et l’exposition sur rue.
60 ventes DVF retenues pour ce format.
T3
Un T3 cours Napoléon se situe autour de 3 367 €/m², contre 3 500 €/m² en moyenne à Ajaccio : l’écart se joue sur l’étage, l’ascenseur et l’exposition sur rue.
45 ventes DVF retenues pour ce format.
T2
Un T2 cours Napoléon se situe autour de 4 524 €/m², contre 3 500 €/m² en moyenne à Ajaccio : l’écart se joue sur l’étage, l’ascenseur et l’exposition sur rue.
33 ventes DVF retenues pour ce format.
T1
Un studio ou T1 cours Napoléon se situe autour de 5 000 €/m², contre 3 500 €/m² en moyenne à Ajaccio : l’écart se joue sur l’étage, l’ascenseur et l’exposition sur rue.
9 ventes DVF retenues pour ce format.
Diagnostic express
Mon bien est-il dans le bas, le cœur ou le haut du marché cours Napoléon ?
Bas du marché
< 2 661 €/m²
Prix à expliquer par un rez-de-chaussée sans vue, un étage élevé sans ascenseur, des travaux importants ou un DPE défavorable.
Cœur du marché
2 661 €/m² - 4 529 €/m²
Zone la plus défendable pour un appartement en état standard, dans un immeuble bien entretenu et bien situé sur la voie.
Haut du marché
> 4 529 €/m²
Prix possible avec appartement rénové, étage élevé desservi par ascenseur, vue dégagée, stationnement et copropriété aux charges maîtrisées.
Ce qui place un bien au-dessus
- Étage noble rénové, lumineux, avec dégagement ou vue
- Immeuble doté d'un ascenseur, exposition calme côté cour ou arrière
- Copropriété ancienne bien entretenue, façade ravalée, charges maîtrisées
- DPE favorable après rénovation thermique du bâti ancien
Ce qui place un bien sous la médiane
- Rez-de-chaussée ou étage bas donnant sur le cours passant et bruyant
- Immeuble ancien sans ascenseur, étage élevé difficile d'accès
- Travaux lourds à prévoir, copropriété aux charges élevées
- DPE défavorable, isolation insuffisante fréquente dans le bâti ancien du centre
Décision vendeur / acquéreur
Que faire avec ces données si je vends ou si j'achète cours Napoléon ?
Pour un vendeur
Valoriser la centralité sans surévaluer
Comment fixer le prix d'un bien cours Napoléon ?
Le cours Napoléon est l'artère principale et commerçante du centre-ville d'Ajaccio, au bâti ancien dominant. La médiane de la voie sert de point d'ancrage, mais l'étage, l'exposition (cours animé ou arrière-cour calme), la présence d'un ascenseur et l'état de rénovation expliquent l'essentiel de l'écart de prix. Le prix doit s'appuyer sur les ventes réelles de cette voie précise, pas sur la médiane générale du 20000.
Pourquoi la fourchette de prix est-elle si large sur le cours ?
Parce que le cours réunit des immeubles anciens d'époques et de standings très différents, avec ou sans ascenseur, du rez-de-chaussée bruyant côté cours à l'étage noble rénové. L'exposition (façade sur cours animé vs arrière-cour calme), l'état et le DPE du bâti ancien creusent les écarts : deux appartements de surface identique peuvent se situer aux extrémités opposées de la fourchette.
Quel risque si le prix dépasse les ventes observées ?
Un prix affiché au-dessus des comparables réels de la voie allonge la durée de commercialisation. La centralité absolue du cours est un atout réel, mais elle ne justifie pas de s'écarter des données de marché de l'artère — les acquéreurs comparent avec les ventes récentes du cours lui-même.
Pour un acquéreur
Savoir si le prix demandé se défend
Comment lire les prix cours Napoléon ?
Le volume d'appartements donne une médiane solide, mais chaque typologie reste un micro-échantillon. L'étage, l'exposition (cours ou arrière-cour), l'ascenseur, l'état de rénovation et les nuisances sonores font des écarts significatifs entre deux appartements du même immeuble. Croiser systématiquement la médiane de la voie avec l'état réel du bien.
La centralité justifie-t-elle un prix supérieur au reste du 20000 ?
La position sur l'artère principale est un facteur de valorisation, notamment pour l'usage locatif et commercial. Mais l'écart doit rester ancré dans les comparables de la voie. Un bien en étage bas sur le cours bruyant, sans ascenseur ou dégradé, ne bénéficie pas de la prime de centralité.
Quels points vérifier avant une offre cours Napoléon ?
Étage et présence d'un ascenseur, exposition (cours animé ou arrière-cour calme), nuisances sonores, état des parties communes du bâti ancien, PV d'assemblée générale, charges de copropriété, DPE, et cohérence du prix au m² avec les ventes récentes du cours.
Conseil · Expertise locale · Ajaccio
Une fourchette de prix ne suffit pas à vendre.
Stratégie de mise en vente, argumentation du prix, comparables de votre immeuble — un rendez-vous avec un expert du marché ajaccien pour préparer votre vente dans les meilleures conditions.
Performance énergétique
Quelle classe DPE cours Napoléon ?
125 diagnostics ADEME géolocalisés sur le corridor du cours Napoléon, source directe sans rapprochement DVF. Dernier diagnostic enregistré : 17 février 2026.
Efficaces · A-B-C
62 %
77 diagnostics
Intermédiaires · D-E
36 %
45 diagnostics
Énergivores · F-G
2 %
3 diagnostics
Répartition détaillée · 125 diagnostics
Par axe / immeuble
Quai Napoleon
114 logements diagnostiqués
Avenue Napoleon Iii
11 logements diagnostiqués
Source : base ADEME DPE — diagnostics établis depuis juillet 2021, géolocalisés par le BAN. Périmètre : bbox géographique du corridor cours Napoléon. Dédoublonnage par identifiant ADEME.
Fiabilité et méthode
Quelles ventes sont incluses ou exclues ?
Source : DVF Etalab via Supabase, commune Ajaccio, code INSEE 2A004. Périmètre : mutations dont l'adresse est « CRS NAPOLEON ». Le filtre exclut explicitement les voies homonymes présentes dans la base — « AV NAPOLEON 3 » (avenue Napoléon III) et « QUAI NAPOLEON » — afin de n'agréger que le cours. Échantillon brut : 187 mutations, dont 147 appartements exploitables après exclusion des locaux commerciaux en pied d'immeuble et des dépendances.
Méthode : appartements uniquement, surface bâtie positive, valeur foncière positive, prix au m² entre 800 et 15 000 €/m². Dépendances, terrains, locaux commerciaux, maisons isolées et mutations sans surface exploitable ne sont pas publiés comme prix de marché. Aucun prix maison n'est affiché faute de volume.
Données DVF · publication officielle , intégrées le 1er mai 2026 — prochaine publication officielle : octobre 2026
données DVF officielles